나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경96 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 769 햇빛촌주건축물 102동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 소재 "반송2리 회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 제조업소, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 기와지붕 3층건내 2층 203호 단위세대로서, -외벽: 스톤코트마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 자연취락지구, 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2021- 05-31)(양지천_소하천구역)<소하천정비법>임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 자연취락지구, 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-기호(1)토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대"임. -본건 구분건물은 공부상 구조가 "철근콘크리트지붕"이나, 실제 "기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 대구서부지원 2026타경96 (1)

1.2. 소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 769 햇빛촌주건축물 102동 2층203호

1.3. 용도: 연립주택

1.4. 감정가: 227,000,000원

1.5. 토지면적: 188.67㎡ (약 57.07평)

1.6. 토지지분: 188.6667㎡ (약 57.07평)

1.7. 건물면적: 73.06㎡ (약 22.10평)

1.8. 건물지분: 73.055㎡ (약 22.10평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산 강제경매

1.11. 채권자: 신OO

1.12. 특이사항: 별도등기, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 반송리 소재 "반송2리 회관" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 제조업소, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호(1): 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역, 소하천구역(양지천)임.

* 기호(2): 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역임.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

자체 지반 대체로 평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, '연립주택 부지'로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이재민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으므로 인수할 보증금이 없으며, 이로 인한 위험은 없음.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 화원신용협동조합 근저당권 (2018.06.27. 접수, 114,000,000원)

* 본 경매는 채권자 신OO의 강제경매 사건임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(예: 소유권보존, 소유권이전 등)를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정임.

* 집합건물 등기부 요약상 현재 소유자는 김미애 (2020.03.09. 소유권 이전)이며, 채권자 신OO은 소유권 이전 (2018.06.14.) 및 강제경매 신청 (2026.04.14. 접수) 기록이 있음.

* 등기부채권 총액: 114,000,000원 (근저당권 기준)

3.3. 물건명세서 참고사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 토지의 별도 등기는 2018.9.6.자로 말소되었음.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

* 2023년 11월: 150,000,000원 (전용면적 73.055㎡, 3층)

* 2024년 3월: 220,000,000원 (전용면적 73.055㎡, 1층)

* 2025년 6월: 230,000,000원 (전용면적 73.055㎡, 3층)

4.2. 비교 분석

본 건의 감정가는 227,000,000원임. 가장 최근 거래 사례인 2025년 6월의 230,000,000원과 유사한 수준을 나타내고 있으며, 2024년 3월 거래가 또한 감정가에 근접함. 건물 연식(2017년 준공)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됨. 최근 거래에서 최저 150,000,000원에서 최고 230,000,000원까지 거래가 이루어졌으며, 이는 층수 및 개별 물건의 상태에 따라 변동될 수 있음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 3층 건물 내 2층 203호 단위 세대임.

* 외벽: 스톤코트 마감 등

* 내벽: 벽지 마감, 일부 타일 마감 등

* 바닥: 실내 바닥재 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

5.2. 이용상태

'연립주택'으로 이용중임.

5.3. 설비내역

위생 및 급배수 설비, LPG 공급 설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

5.4. 주변 환경

주택, 제조업소, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있는 지역임. "반송2리 회관" 남동측 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "대"임.

* 건물: 공부상 구조는 "철근콘크리트지붕"이나, 실제는 "기와지붕"임.

이러한 차이는 일반적으로 큰 문제없이 등기 말소 및 경매 진행이 이루어지나, 정확한 권리 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획

자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역, 소하천구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 공동담보, 별도등기

물건명세서상 토지의 별도 등기는 말소되었으나, 공동담보 대상에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음. 다만, 현재 제공된 정보상으로는 낙찰자가 추가로 인수할 부담은 없어 보임.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 현 시점에서는 본건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 고압선 등)이 확인되지 않음. 다만, 제조업소가 인근에 혼재되어 있어 환경에 대한 고려는 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 소재한 연립주택으로, 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속함. 권리분석상 인수할 권리 부담이 없어 안전한 물건으로 판단됨. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 미회수 위험이 없음. 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 추가적인 가격 상승 가능성도 기대해볼 수 있음. 다만, 자연녹지지역, 고도지구 등의 토지이용계획으로 인해 향후 개발에 제약이 따를 수 있다는 점은 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험 없음.

* 합리적인 시세: 감정가가 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 시세 대비 저가 매수 기회.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 227,000,000원

* 최근 시세: 230,000,000원 (2025년 6월 거래 기준)

* 주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 높음.

* 권리 인수 부담이 없고 최근 시세가 감정가를 상회하는 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가 이상, 적극적으로는 최근 시세를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 추천 입찰가 범위: 225,000,000원 ~ 240,000,000원

(입찰 시점의 법원 공고 및 최저매각가율을 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.