나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600808 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 448-5 리베라아이누리 12층1218호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생할주택), 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물(2011년 12월 29일 사용승인) 12층 1218호로서 외벽 : 인조석, 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 인근의 도로변에서 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동 448-5번지에 소재한 리베라아이누리 12층 1218호 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 69,000,000원이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 2011년 12월 29일 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

건물 전용면적은 28.66㎡(약 8.67평)이며, 해당 토지의 지분 면적은 6.36㎡(약 1.92평)입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

건물은 서측 인근의 도로와 접해 있으며, 도로변에서 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역), 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

대전지방법원의 강제경매개시결정(2026타경600808)으로, 접수일자 2026년 04월 17일이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

선순위 주택임차권(송 )이 존재하며, 보증금 73,500,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

송 임차인의 전입일자(2020-09-11) 및 확정일자(2022-08-05)가 말소기준권리보다 선순위이므로 대항력이 있습니다.

물건명세서에 따르면, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 기타 권리

소유권보존, 소유권이전, 강제경매 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권

"유성온천역" 역세권에 위치하여 상업시설 이용이 편리하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 활발한 주상복합 지역입니다.

배후수요와 유동인구가 확보 가능한 상권으로 판단됩니다.

* 주변 매매/임대 시세 분석

입력된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 덕주빌라 (1996년 준공, 35.52㎡): 2025년 8월, 47,000,000원

- 미성로얄빌라A,B동 (1997년 준공, 64.345㎡): 2026년 5월, 160,000,000원

- 플러스빌리지 (2010년 준공, 68.83㎡): 2026년 5월, 190,000,000원

본건(리베라아이누리, 2011년 사용승인, 28.66㎡)은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

주변 빌라 시세 분석 결과, 1㎡당 약 248만원 ~ 276만원 수준에서 거래가 이루어진 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정 시, 28.66㎡ * 250만원/㎡ = 약 71,650,000원 정도로 예상됩니다.

이는 감정가 69,000,000원보다 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

유성온천역 인근에 위치하여 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통

버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거환경

도시형생활주택으로 주거 기능에 충실한 환경입니다.

* 특수 지역

관광특구 및 온천원보호지구에 해당하여 관련 시설 이용 및 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 송 에게 보증금 73,500,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

현재 감정가(69,000,000원)가 임차인 보증금(73,500,000원)보다 낮으므로, 경매 배당 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

이 경우, 부족한 금액만큼은 낙찰자가 부담해야 하므로 총 취득 비용이 상승하게 됩니다.

* 임대차 관계 불확실성

감정평가서 요약의 '기타참고사항'에 '임대차관계미상'으로 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이는 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 유성온천역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다.

건물이 비교적 신축(2011년 사용승인)에 해당하며, 주상복합 지역으로 생활 편의성이 우수합니다.

그러나 선순위 임차인의 높은 보증금(73,500,000원)을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재하며, 이는 본건의 투자가치를 평가하는 데 있어 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

감정가 대비 임차인 보증금이 높아, 본건 취득 시 총 지출 비용은 입찰가와 인수하는 보증금의 합계가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 유성온천역 도보권의 역세권 상권으로, 지속적인 수요와 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 준신축 건물: 2011년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 미래 가치: 대전 유성구의 발전 가능성과 온천 관광지로서의 잠재력을 고려할 때, 장기적인 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,000,000원이나, 선순위 임차인의 총 보증금은 73,500,000원입니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다.

최근 주변 유사 면적대의 빌라 매매 사례를 고려한 본건의 추정 시장 가치는 약 70,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금(73,500,000원)을 고려할 때, 입찰가는 최소한 인수 보증금 이상으로 결정되어야 할 가능성이 높습니다.

단, 본 보고서 작성 시 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 해당 물건의 시장 가치 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 본건의 실제 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여, 72,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 해당 물건의 정확한 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 배당 예상액을 파악하고, 최종 인수될 금액을 고려하여 결정해야 합니다.

* 면적 표기: 건물 전용면적 28.66㎡ (약 8.67평), 토지 지분면적 6.36㎡ (약 1.92평). 본건은 도시형생활주택으로, 전용면적 외 별도 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 지도 및 혐오시설 정보: 현재 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 검색은 수행할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.