나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600770 [1] 대전광역시 중구 옥계동 50-3 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 옥계동 소재 "한남아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 및 철근콘크리트조 슬래브 지하실 건물로서, 외 벽: 시멘트 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창 호: 샷시 창호 마감 등

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 배수, 급수시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-26), 중로2류(폭 15m~20m)(117호선)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역), 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600770 (1)

소재지: 대전광역시 중구 옥계동 50-3, 2층 205호

용도: 연립주택

감정가: 73,000,000원 (7천3백만원)

토지면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물면적: 64.05㎡ (약 19.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 연순화 (연OO)

2. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 옥계동에 소재하며, 주변은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건 동측으로는 2차선 도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 대체로 세장형의 평지로 연립주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(보문산, 하천)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2006년 8월 18일 접수된 연순화 근저당권(을6)입니다.

해당 경매 절차에서 을6 근저당권을 포함한 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 0원이며, 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 다세대, 연립주택 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 주거 수요를 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 4월 옥계동 149-26 소재 1986년식 다세대주택(전용 46.71㎡)이 5,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 389만원 수준입니다.

2026년 4월 옥계동 74-2 소재 1991년식 다세대주택(전용 44.35㎡)은 4,900만원에 거래되어 평당 약 365만원 수준입니다.

2026년 7월 옥계동 173-28 소재 1987년식 다세대주택(전용 40.70㎡)은 7,000만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 569만원 수준으로, 인근 시세 대비 높은 거래가격을 보입니다.

본건의 감정가는 7,300만원으로, 이는 약 19.38평 기준 평당 약 377만원 수준입니다. 최근 거래된 물건 중 평당 가격이 높은 사례(569만원/평)를 고려할 때, 본건의 감정가는 보수적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

단지 남측 인근에 "한남아파트"가 위치해 있으며, 아파트, 연립, 다세대 주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

본건 주변으로 대전천이 가까이 있어 산책 등 여가 활동에 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물표제부상 사용승인일이 1979년 12월 14일로, 건축한 지 약 47년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 옥계동에 위치한 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

권리관계가 복잡하지 않고 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다.

최근 인근 유사 물건들의 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히, 더 작은 면적의 물건이 높은 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대전 중심부인 중구에 위치하여 접근성이 우수합니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 73,000,000원입니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 평당 거래 가격 편차가 존재하나, 감정가 대비 높은 가격에 거래된 사례를 고려할 때, 시세 반영 및 소폭의 시세 상승 여력을 감안한 입찰가가 필요합니다.

인수 보증금이 없으므로, 낙찰가율은 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 결정될 수 있습니다.

종합적인 시세 분석 및 투자 포인트 고려 시, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 적극적으로 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과, 권리관계의 변동 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.