나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600805 [1] 세종특별자치시 어진동 669 세종파이낸스센터1 4층402-2호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "정부세종청사" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 음식점, 사무실, 소매점 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제4층 제402-2호로서, 외 벽 : 석재마감 등, 내 벽 : 인테리어 마감, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

사무실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 세종파이낸스센터1 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복7차선, 남동측으로 왕복6차선, 북서측으로 왕복2차선, 남서측으로 왕복2차선 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로2류(접합), 대로3류(접합), 소로1류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600805 (1)

소재지: 세종특별자치시 갈매로 363 (어진동), 세종파이낸스센터1 4층 402-2호

용도: 업무시설 (사무실) (사용승인일: 2017.03.14)

(주: 제공된 정보 상 '아파트'로 기재되었으나, 건축물대장 및 이용상태는 '업무시설/사무실'로 확인됨)

감정가: 345,000,000원

토지면적: 20.72㎡ (약 6.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.26㎡ (약 18.54평) - 전용면적 기준 (분양면적 별도 정보 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 4층

준공일: 2015.06.02

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "정부세종청사" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 음식점, 사무실, 소매점 등 다양한 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 우수한 행정 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 정부세종청사 인근 주요 도로망에 인접하여 타 지역으로의 이동 또한 수월합니다. 제반 교통상황은 양호합니다.

인접 도로상태: 본건 건물은 북동측 왕복 7차선, 남동측 왕복 6차선, 북서측 왕복 2차선, 남서측 왕복 2차선 도로 등 다양한 도로에 접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 높습니다. 또한 대로2류, 대로3류, 소로1류, 중로3류 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리(을1, 국민은행 근저당, 2017.08.08 접수) 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 단, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있어, 실제 지상권 존재 여부 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2024.07.23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 343,200,000원 (말소기준권리 근저당권 기준)

4. 상권분석

본건이 소재한 세종파이낸스센터1은 세종시의 중심 상업 및 행정 지구에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

정부세종청사와 인접해 있어 공무원 및 관련 종사자들을 대상으로 한 사무실 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변 상권이 발달해 있어 임차인 모집 및 건물 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 정부세종청사 인근으로 각종 행정 편의시설 및 금융기관, 병원, 다양한 음식점 및 소매점 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 뛰어납니다. (주: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

주거환경: 오피스텔과 상업시설이 주를 이루는 지역으로, 쾌적하고 현대적인 도시 환경을 제공합니다.

교통: 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 세종시 전역 및 인근 지역으로의 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

용도: 본건은 '업무시설'로 이용 중이며, 건축물대장 상 용도도 '업무시설'로 기재되어 있습니다. 주거용으로 사용하고자 할 경우 용도 변경 가능성, 관련 법규 및 추가 비용 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 자체는 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 원만한 명도를 위해 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

미확인 권리: 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있습니다. 실제 지상권이 설정되어 있다면 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

유동화물건: 본건은 자산유동화 과정에서 발생한 채권 관련 경매 물건입니다. 일반적인 경매 물건과 절차가 다소 상이할 수 있으나, 현재까지 파악된 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 행정 및 상업 중심지인 어진동에 위치한 '세종파이낸스센터1' 내 업무시설입니다.

정부세종청사 인근의 탄탄한 배후 수요와 뛰어난 교통 및 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

권리관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

다만, 업무시설이라는 점과 등기부상 명시된 '지상권'의 존재 여부를 반드시 확인하고, 향후 용도 변경 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

세종시 행정 중심가에 위치하여 공공기관 종사자를 타겟으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능.

최신식 상업시설 밀집 지역으로 향후 지역 가치 상승 기대.

주요 도로망 인접으로 우수한 접근성 확보.

권리 분석상 인수 부담이 적은 깔끔한 물건 (단, 지상권 미확인).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 345,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

주변 유사 물건의 시세 조사를 통해 파악된 바에 따르면, 본건과 유사한 업무시설의 평당 시세는 약 600만원 ~ 900만원 수준으로 추정됩니다. 이를 건물면적(약 18.54평)에 적용할 경우, 대략 111,000,000원 ~ 167,000,000원 범위의 시장 가치를 예상해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준이며, 감정가가 높게 산정되었거나 특수 요인이 있을 가능성을 시사합니다.

실제 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물의 구체적인 현황, 주변 시세, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 실질 가치를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 예상 입찰가 범위는 별도 심층 분석 후 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.