나이스옥션 법원경매 대전 2026타경221 [1] 세종특별자치시 조치원읍 번암리 75-2 주공아파트 109동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 번암리 소재 "세종북부경찰서" 남서측 인근에 위치하는 "주공아파트" 제109동 제3층 제307호로서, 주위는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제109동 제3층 제307호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로에 접하고, 단지내 도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(접합), 소로1류(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경221 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 세종특별자치시 조치원읍 번암리 75-2 주공아파트 109동 3층 307호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층

* 건물 사용승인일: 1989년 11월 16일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 50.57㎡ (약 15.30평)

* 토지지분: 50.236829280234545㎡ (약 15.19평)

* 건물면적 (전용면적): 46.68㎡ (약 14.12평)

* 건물면적 (분양면적): 상세 정보는 제공되지 않으나, 전용면적 46.68㎡를 기준으로 판단 가능.

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 133,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 번암리 소재 "세종북부경찰서" 남서측 인근에 위치한 "주공아파트" 109동 3층 307호입니다. 주위는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 따라서 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류, 소로1류, 소로2류 등 도로 관련 구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 남해축산업협동조합의 근저당권(접수일자: 2024-06-03)이며, 이보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다. (지상권 개요는 있으나 세부 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-06-30

* 확정일자: 2025-06-30

* 배당신고일자: 2026-06-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 5,000,000원으로, 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 소재지인 조치원읍 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합되어 있으며, 아파트 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 또한, 세종북부경찰서가 인접해 있어 행정 및 치안 관련 시설 접근성이 있습니다. 최근 매매 정보에 따르면, 인근 단지(번암주공)에서 39.3㎡와 46.68㎡ 면적의 아파트가 거래되었으며, 이는 지역 내 주택 거래가 활발함을 시사합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 편의시설로는 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 본건이 위치한 조치원읍 일대는 조치원신봉초등학교, 조치원중학교, 세종중학교, 세종고등학교, 세종여자고등학교 등 다수의 교육기관이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 고려대학교 세종캠퍼스와 홍익대학교 세종캠퍼스가 인근에 있어 젊은층의 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

* 기타: 세종북부경찰서가 인근에 위치하여 치안 확보에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로, 명확한 권리상 하자는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 이 은 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자를 고려하여 배당받는 금액을 확인해야 합니다. 현재 인수되는 보증금은 없으나, 배당 현황에 따라 잔여 채권 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변에 공장이 소재한다는 언급이 있으나, 구체적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 산업단지 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6.4. 기타

* 건물 노후화: 1989년 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 내부 수리 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

* 주차 시설: 총 주차 대수는 150대이나, 지상 주차 3대, 지하 주차 0대로, 세대당 주차 공간이 부족할 수 있습니다. (총 세대수 489세대)

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 조치원읍에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호하며, 다수의 교육시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 말소 예정이므로 권리상 리스크는 적은 편입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당 현황을 주시할 필요가 있습니다. 다만, 건물 연식이 노후화되었고 주차 공간이 부족한 점은 고려해야 할 사항입니다. 최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 대비 실거래가가 낮게 형성된 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 생활환경: 조치원읍 중심지에 가까워 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변 학교 시설로 인해 주거 선호도가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 상대적으로 저평가된 가치: 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시장 가치에 대한 재평가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 배후 수요: 대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 등 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 133,000,000원입니다.

최근 실거래가(46.68㎡, 2026년 4월 4일 거래)는 115,000,000원입니다.

여러 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 115,000,000원에서 130,000,000원 사이로 예상됩니다.

현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

권장 희망 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.