나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600787 [1] 대전광역시 동구 성남동 494-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2026.04.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 "대전복합터미널" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(2): 대체로 세장형의 토지로, 단독주택 및 근린생활시설, 업무시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조 본건(2): 본건 남동측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(성남18)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(대전IC)).

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 인접 도로의 사실적성격 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적, 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(1): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 로서, -외벽: 석재 및 드라이비트 마감 등. -내벽: 도배 및 타일, 페인팅 마감 등. -바닥: 바닥 마감재 및 타일 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(1): 다가구주택 및 근린생활시설, 업무시설 등으로 이용중임.

설비내역

본건(1): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "건물 상세 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 대전지방법원 2026타경600787 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 동구 성남동 494-22번지이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다.

주요 용도는 단독주택, 제2종근린생활시설, 업무시설 복합 용도로 이용 중입니다.

토지 면적은 378.00㎡ (약 114.35평)이며, 건물 면적은 956.58㎡ (약 289.37평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물 22.50㎡도 포함됩니다.

채권자는 서OOOOOOOO (서울보증보험)이며, 감정가는 2,685,111,760원입니다.

1.1. 토지 정보

토지 면적은 378.00㎡ (약 114.35평)이며, 제시외 면적은 없습니다.

본 토지는 단독주택 및 근린생활시설, 업무시설 등의 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

남동측으로는 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역(대전IC) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 건물 정보

건물 면적은 956.58㎡ (약 289.37평)이며, 제시외 건물 면적은 22.50㎡입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 5층 높이이며, 2018년 5월 29일 사용 승인되었습니다.

주요 용도는 다가구주택, 제2종근린생활시설, 업무시설로 이용 중입니다.

위생 및 급배수, 전기, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 2,685,111,760원입니다.

토지와 건물 일괄 매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 서울보증보험입니다.

1.4. 특이사항

본 경매 물건은 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

감정평가서 상 인접 도로의 사실적 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계 등에 대한 파악에 한계가 있을 수 있으므로, 입찰 전 응찰자가 직접 해당 제반 사항을 재조사하고 재확인해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 대전복합터미널 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설과 주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 토지의 경우 2017년 7월 31일 접수된 대전온천새마을금고 근저당권(을11)이며, 건물의 경우 2018년 6월 11일 접수된 대전온천새마을금고 근저당권(을1)입니다.

토지 등기부채권 총액은 816,838,711원, 건물 등기부채권 총액은 2,084,538,711원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 강제경매, 가압류, 주택임차권 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으며, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다.

3.1. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* (101호) 이 / 보증금: 10,000,000원 / 차임: 500,000원 / 전입일자: 2020-07-08 / 배당신고일자: 2026-07-10 / 대항력: 없음

* (201호) 정 / 보증금: 118,900,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2022-12-09 / 확정일자: 2022-11-23 / 배당신고일자: 2025-01-06 / 대항력: 없음

* (202호) 박 / 보증금: 20,000,000원 / 차임: 600,000원 / 전입일자: 2024-01-09 / 확정일자: 2024-01-09 / 배당신고일자: 2026-04-30 / 대항력: 없음

* (203호) 한국토지주택공사 / 보증금: 94,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2023-01-03 / 확정일자: 2023-01-02 / 배당신고일자: 2024-11-14 / 대항력: 없음

* (204호) 한국토지주택공사 / 보증금: 89,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2021-01-08 / 확정일자: 2020-12-23 / 배당신고일자: 2024-11-14 / 대항력: 없음

* (205호) 유한책임회사 휴먼서플라이 / 보증금: 10,000,000원 / 차임: 500,000원 / 전입일자: (미상) / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: 2026-07-21 / 대항력: 없음

* (206호) 성 / 보증금: 100,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2022-08-29 / 확정일자: 2022-08-18 / 배당신고일자: 2024-11-06 / 대항력: 없음

* (301호) 김 / 보증금: 87,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2021-03-26 / 확정일자: 2021-03-11 / 배당신고일자: 2026-05-19 / 대항력: 없음

* (302호) 주 / 보증금: 40,000,000원 / 차임: 480,000원 / 전입일자: 2024-01-15 / 확정일자: 2023-12-12 / 배당신고일자: 2026-07-02 / 대항력: 없음

* (303호) 유 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 50,000원 / 전입일자: 2020-11-20 / 확정일자: 2020-10-20 / 배당신고일자: 2025-12-01 / 대항력: 없음

* (304호) 한국토지주택공사 / 보증금: 92,700,000원 / 차임: 100,000원 / 전입일자: 2022-08-30 / 확정일자: 2022-08-17 / 배당신고일자: 2024-11-14 / 대항력: 없음

* (305호) 신 / 보증금: 80,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2018-10-23 / 확정일자: 2018-10-23 / 배당신고일자: 2026-07-03 / 대항력: 없음

* (306호) 한국토지주택공사 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2020-06-25 / 확정일자: 2020-06-10 / 배당신고일자: 2024-11-14 / 대항력: 없음

* (401호) 한국토지주택공사 / 보증금: 90,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2023-04-20 / 확정일자: 2023-04-13 / 배당신고일자: 2024-11-14 / 대항력: 없음

* (402호) 신 / 보증금: 100,000,000원 / 차임: 300,000원 / 전입일자: 2022-09-06 / 확정일자: 2022-09-06 / 배당신고일자: 2024-11-05 / 대항력: 없음

* (403호) 한국토지주택공사 / 보증금: 95,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2023-02-21 / 확정일자: 2022-12-30 / 배당신고일자: 2024-11-14 / 대항력: 없음

* (404호) 염 / 보증금: 80,000,000원 / 차임: 50,000원 / 전입일자: 2019-01-29 / 확정일자: 2019-01-25 / 배당신고일자: 2025-12-03 / 대항력: 없음

* (405호) 조 / 보증금: 120,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2022-10-24 / 확정일자: 2022-09-08 / 배당신고일자: 2026-04-28 / 대항력: 없음

* (406호) 신 / 보증금: 70,000,000원 / 차임: 200,000원 / 전입일자: 2018-07-26 / 확정일자: 2018-07-09 / 배당신고일자: 2026-06-24 / 대항력: 없음

* (501호) 김 / 보증금: 30,000,000원 / 차임: 380,000원 / 전입일자: 2026-05-22 / 확정일자: 2023-04-03 / 배당신고일자: 2026-05-22 / 대항력: 없음

* (501호) 김 / 보증금: 200,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2018-06-15 / 확정일자: 2018-06-15 / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원)

* (501호) 김 / 보증금: 210,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2018-06-15 / 확정일자: 2021-07-21 / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음

* (501호) 김 / 보증금: 220,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2018-06-15 / 확정일자: 2026-05-20 / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음 (2차 보증금 증액분 10,000,000원)

* (502호) 김 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입일자: (미상) / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음

* 김 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2024-11-14 / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음

* 김 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2018-06-15 / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음

* 김 / 보증금: 0원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2020-01-14 / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음

* 주식회사연우랜드 / 보증금: 10,000,000원 / 차임: 0원 / 전입일자: 2023-12-13 / 확정일자: (미상) / 배당신고일자: (미상) / 대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 대전복합터미널 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 대규모 복합터미널은 유동인구가 많고 관련 상업 시설이 발달하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 또한, 주위 환경이 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역이라 기본적인 수요가 뒷받침됩니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 다양한 상업 용도의 개발 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

대전복합터미널이 인접해 있어 교통, 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

간선도로 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용 및 차량 이동이 용이합니다.

다양한 용도로 활용 가능한 건물(다가구주택, 근린생활시설, 업무시설)은 지역 내 주거 및 상업 수요를 충족시킬 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 관련 불확실성: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 본건 인접 도로의 법적, 사실적 성격 및 소유/이용 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사나 건물 이용에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 용도지역 제한: 일반상업지역에 속하지만, 방화지구, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등의 제한이 있어 건축 행위나 업종 선택에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역 내에서의 업종 제한 가능성을 고려해야 합니다.

* 과거 채권 총액: 등기부채권 총액이 상당히 높은 금액으로 설정되어 있었으나, 대부분 말소될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 채무 관계는 부동산의 거래 이력과 관련된 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 대전복합터미널이라는 핵심적인 입지 조건과 함께 다가구주택, 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 5층 건물을 포함하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 특히, 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 인접 도로의 불확실성, 용도지역의 각종 제한 사항 등은 꼼꼼한 사전 조사를 통해 반드시 확인해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대전복합터미널 인근으로 유동인구가 많고 교통이 편리하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 다용도 활용: 주거, 상업, 업무 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 분석상 안전성: 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 높은 건물 가치: 5층 규모의 철근콘크리트 건물로, 내부 시설(승강기 등)을 갖추고 있어 현대적인 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,685,111,760원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 향후 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 예상 임대 수익률, 그리고 도로 관련 불확실성 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 검토를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 심층적인 추가 분석 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.