나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50454 [1] 충청북도 청주시 청원구 율량동 1135 한울아파트 302동 13층1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "덕성초등학교" 북서측 근거리 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위로 대단위아파트단지 및 각종근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트스라브지붕 지하1층, 지상15층 건 내 제 13층 제 1308호 건으로서, (사용승인일: 1999.09.22) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지바름 및 타일붙임 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

본건 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 포장도로, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(무궁화유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50454 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 청원구 율량동 1135 한울아파트 302동 13층 1308호

* 용도: 아파트

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

* 건물면적: 45.36㎡ (약 13.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 사용승인일: 1999년 09월 22일

* 총 세대수: 224세대

* 총 주차대수: 163대 (302동 지하 주차대수 2대)

2. 입지조건

입지 조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "덕성초등학교" 북서측 근거리에 위치한 제2종일반주거지역 내 아파트 단지입니다. 주위로 대단위 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본 건 인근으로 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 북서측으로는 왕복 4차선, 북동측으로는 왕복 2차선, 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리 분석

* 말소기준권리: 2017년 06월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을4) 입니다.

* 후순위 권리: 갑9(신한은행 가압류), 갑12(농업협동조합자산관리회사 임의경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보 건.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신 (본명: 신윤정)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 02월 22일

* 확정일자: 2016년 02월 22일

* 배당신고일자: 2026년 06월 22일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항: 대항력 있는 임차인 신 은 전입일자(2016.02.22)와 확정일자(2016.02.22)가 말소기준권리(2017.06.16)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 75,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 본 건의 총 채권액은 114,501,049원이며, 감정가는 85,000,000원입니다. 임차인의 배당 가능성은 낮아 보이며, 보증금 인수 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 해당 정보가 부족하여 정확한 분석이 어렵습니다.

4. 상권분석

상권 분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지 인근에 덕성초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

생활 정보

* 주거 형태: 철근콘크리트 벽식구조의 아파트로, 1999년 9월 22일 사용승인되었습니다.

* 면적 정보: 본 호실의 전용면적은 45.36㎡ (약 13.72평)입니다. (분양면적은 별도 확인 필요)

* 난방 방식: 도시가스에 의한 개별난방으로 추정됩니다. (구비 설비 내역 참고)

* 편의 시설: 단지 내 및 인근 상가 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기타 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 등 편의 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 신 의 보증금 75,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 금액이므로 신중한 접근이 필요합니다.

* 건물 노후: 1999년식 아파트로 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 인한 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 초기 검색 결과, 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

종합 의견

* 본 물건은 청주시 청원구 율량동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 이 부분에 대한 정확한 확인 및 인수 비용 고려 없이는 투자에 신중해야 합니다.

* 건물 노후화도 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자포인트

투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 편리한 교통 및 생활 인프라.

* (주의) 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 낮은 경쟁률 기대 가능성 (인수 부담 감안 시).

* (주의) 임차인 보증금 인수 후에도 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회 (정확한 인수 금액 산정 시).

9. 예상입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 최근 매매가 (2026년 5월 ~ 6월): 80,000,000원 ~ 85,000,000원

* 최근 전월세 보증금 (2026년 5월): 74,000,000원 ~ 75,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 75,000,000원

본 건의 시장 가치는 최근 매매가 기준으로 약 80,000,000원 ~ 85,000,000원으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원이 존재하므로, 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 입찰가와 임차인 보증금을 합한 금액이 됩니다.

예상 입찰가는 임차인 보증금(75,000,000원)을 제외한 순수 부동산의 에쿼티 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 만약 시장 가치를 80,000,000원으로 보았을 때, 실질적인 인수 금액은 80,000,000원 (시장 가치) - 75,000,000원 (인수 보증금) = 5,000,000원 수준이 될 수 있습니다.

하지만 실무적으로는 임차인과의 협상, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려해야 하므로, 보수적으로 접근 시 7,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 이는 임차인의 보증금을 포함한 총 취득 비용이 시장 가치 수준 또는 그 이하가 되도록 목표하는 것입니다. 최종 입찰가는 이러한 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.