나이스옥션 법원경매 청주 2026타경133 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경133 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795 아이제이포커스 3층311호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 2천 7백만원

* 토지면적: 6.95㎡ (약 2.1평)

* 건물면적: 46.43㎡ (약 14.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (등기부상 말소기준권리 및 경매 신청 채권자는 신한은행임)

* 특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 아파트명: 봉명 아이제이포커스 (IJ FOCUS)

* 건축년도: 2017년

* 해당층: 3층 (총 20층)

* 전용면적: 23.0356㎡ (약 6.97평)

* 주변환경: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 795번지 (도로명주소: 1순환로 571)에 위치하며, 주변에 공단이 있어 회사들이 많은 지역입니다. 이는 직주근접의 이점을 제공할 수 있습니다.

* 교통: 단지 앞 1순환로에 접해 있어 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 임의경매로, 말소기준권리(을1: 근저당, 신한은행, 2017.06.23) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018.05.25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금 및 법적 부담이 없는 임차인입니다.

* 등기부채권 총액: 1,018,000,000원 (모든 권리 말소 예정)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (매매):

* 최근 2026년 7월 18일 거래: 5,500만원 (23.0356㎡, 16층) - 평당 약 790만원

* 최근 2026년 1월 13일 거래: 8,800만원 (31.0466㎡, 8층) - 평당 약 937만원

* 최근 2025년 8월 30일 거래: 9,000만원 (31.0466㎡, 20층) - 평당 약 958만원

* 감정가는 1.27억원으로, 본 건의 건물면적 46.43㎡ 기준 평당 약 907만원입니다. 최근 거래 사례 중 본 건과 유사한 면적(23.0356㎡)은 2026년 7월 18일 5,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 해당 거래는 16층이었고 본 건은 3층이므로 가격 차이가 있을 수 있습니다. 최근 시세는 면적이 작은 거래에서 더 낮은 평당가를 기록하는 경향을 보입니다.

* 주변 시세 (임대):

* 최근 2026년 5월 6일 거래 (23.0356㎡, 3층): 보증금 300만원, 월세 33만원 (평당 월세 약 4.73만원)

* 본 건의 경우, 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 있으나 대항력은 없습니다.

* 편의시설: 주변에 편의점, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 있으며, 식당과 술집 등이 밀집된 상업지역이 가까이 있습니다.

* 주변 환경: 대로변에 위치하여 차량 통행이 많으며, 이로 인한 매연 및 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보: 2017년 4월 사용승인, 총 270세대, 최고 20층 규모입니다.

* 관리사무소 연락처: 043-273-7773

* 주차: 총 191대 주차 가능 (세대당 약 0.7대). 이는 270세대 규모에 비해 부족한 수준으로, 주차 문제가 예상됩니다.

* 편의시설: 개별 무인 택배함이 층마다 설치되어 있어 편리합니다.

* 교육시설: 한벌초등학교, 봉명초등학교 등이 인근에 있습니다.

* 기타: 화장실이 넓고 베란다가 별도로 있는 점은 장점입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 말소되는 권리만 있어 권리상 안전합니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 0원 보증금으로 거주 중이나, 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 0.7대의 주차 공간은 거주 편의성을 크게 저해할 수 있는 심각한 단점입니다.

* 층간 소음 및 방음: 일부 거주 후기에 따르면 층간 소음이 심하고 방음이 잘 되지 않는다는 의견이 있습니다.

* 소방 알림 시스템: 과거 화재로 인한 민감한 소방 알림 시스템으로 인해 오작동 시 잦은 사이렌 울림이 발생할 수 있으며, 이로 인한 주민들의 대응 부족 및 불안감이 제기된 바 있습니다.

* 대로변 위치: 대로변에 접해 있어 차량 매연 및 소음 노출 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 공단 지역에 인접해 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 2017년식 아파트(IJ FOCUS)입니다. 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인이 거주 중입니다. 대로변에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 좋고, 개별 무인택배함, 넓은 화장실 등 생활 편의성이 일부 갖추어져 있습니다. 그러나 세대당 주차 공간 부족, 층간 소음 및 방음 미흡, 잦은 오작동을 보이는 소방 알림 시스템 등 거주 편의성을 저해할 수 있는 요소들이 다수 존재합니다. 최근 매매 시세는 하락세를 보이고 있으며, 특히 면적이 작은 거래에서 평당 가격이 낮게 형성되는 추세입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 양호 및 건물 노후화 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 차익: 최근 시세 하락세를 감안하여 감정가보다 낮은 금액으로 입찰 시 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 낮은 보증금과 월세 수준을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다 (보증금 300만원, 월세 33~40만원 수준).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 127,000,000원

* 최근 시세 (23.0356㎡ 기준): 5,500만원 (2026.07.18, 16층) ~ 8,800만원 (2026.01.13, 8층)

* 최근 임대 시세 (23.0356㎡, 3층): 보증금 300만원, 월세 33만원

본 건은 3층으로 최근 거래된 5,500만원(16층)보다 낮은 가격이 형성될 수 있으며, 주차 공간 부족, 소음 및 방음 문제, 잦은 소방 알림 오작동 등의 단점을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 88,900,000원 ~ 101,600,000원

보수적인 접근을 위해서는 8천만원 후반대, 적극적인 투자를 위해서는 1억원 초반대까지 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래 동향, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.