나이스옥션 법원경매 평택 2026타경134 [1] 경기도 평택시 서탄면 마두리 64-146 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서탄면 마두리 소재 "마두2리 다목적회관" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 단독주택, 경지정리지대내 농경지 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하고 있어 대중교통 이용의 편의성은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층, 지하1층의 건물 중 3층 301호, 4층 401호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 등 마감(별지 사진 참조) 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 1993.04.01)

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (본건 조사 당시 거주인의 부재 및 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여, 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 개별 난방시설 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 평지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재지 서측에서 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 <군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25.국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-.본건중 3층 301호는 현황 3층 401호, 4층 401호는 현황 4층 502호로 각각 표기되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계 : 미상임. · 본건 현장확인시 폐문부재, 일부 거주인의 의사 등으로 내부를 조사하지 못하여 각종 공부, 외부관찰, 탐문 등으로 조사하였으므로 참고바람.

물건 비고

본건 목적물에 대한 호수는 "공부상 3층 301호"이나 "현황상 3층 401호"로 공부와 현황이 불일치하니 이점 특별히 유의하여 입찰하시기 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경134 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서탄면 마두리 64-146 가동 3층301호

* 구분: 다세대주택

* 감정가: 28,000,000원

* 토지면적: 22.92㎡ (약 6.93평)

* 건물면적: 44.92㎡ (약 13.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 서탄면 마두리 소재 "마두2리 다목적회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 단독주택 및 경작지인 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용의 편의성 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 김경식 → 어관 → 어수현 (상속) 순으로 이전되었습니다.

* 채권자: 본 경매는 주식회사에스케이베스트대부의 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되었습니다. 근저당권은 2024년 09월 24일에 등기되었으며, 채권 최고액은 30,000,000원입니다.

* 경매 개시: 임의경매 개시 결정은 2026년 04월 13일에 주식회사에스케이베스트대부에 의해 이루어졌으며, 채권액은 16,000,000원입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 30,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 해당 물건 인수 시 임차인에 대한 보증금 승계 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 "임대관계: 미상임"으로 표기되어 있어, 실제 임대차 관계의 유무 및 보증금, 차임에 대한 사항은 별도 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 서탄면 지역에 위치하며, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민 중심의 생활권역으로 판단됩니다.

* 상업 기능: 주변 상권은 지역 주민의 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 통학 가능한 거리에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상되나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍내 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장의 노선 및 배차 간격 등을 확인하여 대중교통 이용 편의성을 가늠할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 호수 불일치: 본건은 공부상 3층 301호이나, 현황상 3층 401호로 표기되어 있습니다. 이는 매각 물건의 실제 위치 및 호수 표기에 중대한 차이가 있음을 의미하며, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생의 주요 원인이 될 수 있습니다. (감정평가서상으로는 4층 401호가 현황 4층 502호로도 표기되어 있어, 건물 전체의 호수 체계에 혼란이 있을 가능성이 있습니다.)

* 내부 조사 미흡: 현장 조사 시 폐문, 거주인의 비협조 등의 사유로 내부 조사가 충분히 이루어지지 못했습니다. 따라서 건물의 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 마감재 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

* 건물 노후화: 1993년 04월 01일 사용 승인된 건물로, 준공 후 30년 이상 경과하였습니다. 이로 인해 건물 및 내부 설비의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한 사항: 본건은 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전구역(전술) 5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 개발, 외국인 투자 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서탄면 마두리에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 28,000,000원입니다. 1993년에 건축되어 연식이 있는 건물이며, 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 가장 주목해야 할 점은 공부상 호수와 현황상 호수가 일치하지 않는다는 심각한 하자로, 이는 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 할 핵심 사항입니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 임대 현황은 미상임을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경쟁력 있는 가격: 감정가 28,000,000원과 가장 최근 매매 사례 28,000,000원(2025년 4월)은 현재 시장 가격이 감정가 수준에 근접해 있음을 시사하며, 잠재적인 투자 매력을 제공할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 평택시의 지속적인 개발 및 산업 발전과 더불어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2023년 11월): 32,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 4월): 28,000,000원

* 감정가: 28,000,000원

* 분석: 최근 2년간의 매매가는 28,000,000원에서 32,000,000원 범위에 있습니다. 감정가와 가장 최근 거래가가 28,000,000원으로 일치하는 점은 현재 시장 가격이 해당 수준임을 보여줍니다. 그러나 공부와 현황이 일치하지 않는 중대한 하자가 존재하므로, 이에 대한 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 28,000,000원 ~ 30,000,000원.

* 리스크를 고려하여 감정가 수준에서 입찰을 시작하고, 호수 불일치 문제 해결 가능성 및 향후 시세 상승 여력 등을 종합적으로 판단하여 최대 30,000,000원 수준까지 고려할 수 있습니다. 32,000,000원 이상의 입찰은 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 주변 지역을 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 특정 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 군사 시설(비행장) 관련 제한 구역으로 지정되어 있음을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.