나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50644 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 "양진초등학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 중소규모의 아파트단지(주은 청솔,우미,삼성),공동주택,근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하며 북측인근의 주간선도로인 서동대로(국도38호선)변에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건물내 5층501호로서, -외벽:몰탈위 페인팅마감 -내벽:벽지,타일 등마감 -창호:샷시창

이용상태

16층규모 아파트내 5층501호 단위세대임. (방3,욕실 겸 화장실2,주방 겸 식당,거실,발코니,현관 등)

설비내역

급배수,위생설비,화재탐지설비,승강기설비,소화전설비,도시가스설비 등을 갖추고 있으며 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트부지로 주위는 완경사지로 북측 및 동측토지보다는 다소 낮은상태임.

인접 도로상태등

3면(북,동,서측)이 중로3류 및 소로3류의 포장도로와 접하며 단지내 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>, *토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)- 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는경우에한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)본건에는 "주택임차권등기"가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2026타경50644 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 102동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 210,000,000원

토지면적: 32.30㎡ (약 9.77평)

건물면적(전용면적): 59.59㎡ (약 18.03평)

아파트 분양면적(추정): 약 82.55㎡ (약 24.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2019년 5월 3일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 5층

건물 상태: 외벽 - 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 벽지, 타일 마감, 창호 - 샷시창

내부구조: 방3, 욕실 겸 화장실2, 주방 겸 식당, 거실, 발코니, 현관 등

아파트 단지 정보: 총 3개동, 213세대, 최고층 19층 (본건 102동 5층)

주차시설: 총 242대 주차 가능 (지하 91대, 지상 4대)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 진사리에 위치하며, "양진초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중소규모의 아파트 단지(주은 청솔, 우미, 삼성 등), 공동주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로와 연계되어 있으며, 북측 인근의 주간선도로인 서동대로(국도38호선) 변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 제반 차량의 진출입이 원활하며, 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

교육시설로는 양진초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 생활 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용할 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2019년 5월 21일)

소유권보존: 수창산업개발주식회사 (접수일자 2019년 5월 21일)

근저당: 우리은행 (채권최고액 69,120,000원, 접수일자 2019년 5월 21일) - 말소 예정

주택임차권: 신중명 (보증금 136,500,000원, 사업일자 2020년 3월 13일) - 말소 예정 (대항력 없음)

강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 145,115,565원, 접수일자 2026년 4월 9일) - 말소 예정

3.2. 권리 분석 결과

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리(우리은행 근저당)보다 후순위인 임차권 및 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 신중명

보증금: 136,500,000원

차임: 31,500원

전입일자: 2020년 3월 13일

확정일자: 2023년 4월 3일

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 있으며, 대항력은 없으나 배당신고가 되어 있어 보증금 회수가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 배당 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비하여 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

없음

3.5. 등기부채권 총액

205,620,000원 (근저당 + 강제경매 채권액)

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본 물건은 안성시 공도읍의 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 기본적인 주거 배후 수요가 확보되어 있습니다.

4.2. 교통 접근성

서동대로(국도38호선)가 인접해 있어 차량을 이용한 이동이 편리하며, 주변 버스정류장을 통해 시내외 이동도 가능합니다.

4.3. 생활 편의시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

양진초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에 교육 환경으로 유리합니다.

5.2. 주거 환경

신축에 가까운 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 관리사무소

안성수창해뜨레 아파트 관리사무소 연락처: 031-692-2623

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 가능성

임차인 신중명은 대항력은 없으나, 배당신고가 완료되었습니다. 일반적으로는 보증금 전액을 배당받을 수 있으나, 만약 배당에서 전액을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 미미하게 존재합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되었으나, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있음)

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정된 물건입니다. 이는 본 물건 외에 다른 담보 부동산이 존재하며, 해당 부동산의 경매 진행 여부나 결과가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다. 추가적인 공동담보 물건의 현황 및 진행 상황 파악이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 건축(2019년)되었으며 기본적인 입지 및 생활 여건이 양호한 편입니다. 강제경매로 진행되어 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 배당신고가 완료되어 보증금 인수 위험은 매우 낮다고 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인) 아파트로 즉시 거주 가능.

* 양진초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 서동대로 인근으로 교통 편리.

* 감정가 대비 시세 분석을 통한 저가 매수 기회 잠재.

9. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 6월: 81.24㎡ (약 24.58평), 14층, 255,000,000원 (평당 약 103.7만원)

* 2026년 1월: 59.21㎡ (약 17.9평), 5층, 보증금 135,000,000원 (월세 0만원)

* 2025년 12월: 59.59㎡ (약 18.03평), 8층, 보증금 140,590,000원 (월세 3만원)

물건 면적(전용 59.59㎡)을 고려했을 때, 최근 전월세 거래가는 135,000,000원 ~ 140,590,000원 수준입니다. 81.24㎡ 면적의 매매가(255,000,000원)를 평당가로 환산하여 본 물건 면적에 적용하면 약 187,000,000원 수준의 잠재적 시세가 추정됩니다.

그러나 현재 감정가(210,000,000원)는 이러한 시세 추정치보다 높게 책정되어 있습니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 감안하더라도, 시세 대비 높은 감정가로 인해 무리한 입찰은 지양해야 합니다.

본 물건의 입지, 최근 거래 시세, 그리고 인수되는 권리가 없다는 점을 종합적으로 고려하여, 165,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.