나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50662 [1] 경기도 평택시 서정동 74-2 청솔타운1 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 '송탄역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용빌딩, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 중 제4층 제403호로서 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로 오피스텔 및 도시형 생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 일반상업지역, 소로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역, 기호(2~4): 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

등기부상 도로명 주소 "송탄2로 35-7"은 "송탄2로19번길 35-7"의 오기로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50662 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보: 경기도 평택시 서정동 74-2 청솔타운1 4층 403호 (등기부상 도로명 주소 "송탄2로 35-7"은 "송탄2로19번길 35-7"의 오기로 보임)

1.2. 2. 토지 정보: 토지면적 21.41㎡ (약 6.48평), 토지지분 21.412㎡ (약 6.48평)

1.2. 3. 건물 정보: 건물면적 79.47㎡ (약 24.04평), 건물지분 79.47㎡ (약 24.04평), 9층 건물 중 4층 403호. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 9층 건물 중 4층 403호로 외벽은 석재붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있음.

1.2. 4. 용도 및 이용 상태: 오피스텔 (주거용)으로 이용중임.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 서정동 '송탄역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용 빌딩, 다세대 주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통임. 송탄역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같음.

* 소유권 보존: 2015-11-23 (진병준 외 1명)

* 공유자전원지분 이전: 2016-06-10 (이지연)

* 소유권 이전: 2022-02-10 (이영도)

* 근저당권 (말소기준권리): 2022-09-23 (주송철, 210,000,000원) - 말소예정

* 주택임차권 (인수): 2023-09-13 (안수현, 206,000,000원, 전입 2022-01-20, 확정 2021-12-31) - 인수 대상

* 가압류 (말소): 2023-02-02 (주택도시보증공사, 937,000,000원) - 말소

* 압류 (말소): 2023-03-22 (도봉세무서장) - 말소

* 압류 (말소): 2023-10-13 (평택시) - 말소

* 강제경매 (말소): 2026-04-13 (주택도시보증공사, 206,000,000원) - 현재 경매 사건

등기부채권 총액: 1,353,000,000원

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 주택도시보증공사 (안수현)

* 보증금: 206,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-20

* 확정일자: 2021-12-31

* 배당신고일자: 2023-09-13

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으며, 대항력이 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임. 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함.

3.3. 권리 인수 여부

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(안수현)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 임차인의 보증금은 206,000,000원으로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 함.

4. 상권분석

송탄역 역세권에 위치하여 역세권 상권 및 배후 주거 단지를 갖추고 있음. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 유동 인구 확보에 유리함. 평택시 지역 개발에 따른 향후 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 상업시설, 마트, 병원 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

서정초, 송탄중, 평택청소년문화센터 등이 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수임. 임차인의 보증금 206,000,000원이 낙찰 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 실질적인 총 부담액이 커짐.

6.2. 기타 리스크

* 도로명 주소 오기: 등기부상 도로명 주소가 실제와 다를 가능성이 있어, 추후 행정 처리 시 혼동이 발생할 수 있음.

* 현장 조사 필수: 임대 관계, 점유 현황, 실제 이용 상태 등을 반드시 현장 조사하여 정확한 권리 분석 및 명도 계획을 수립해야 함.

7. 종합 의견

본건은 송탄역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지임. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 206,000,000원이 감정가 205,000,000원과 유사하여, 보증금 인수 가능성이 매우 높은 물건임. 따라서 실질적인 총 부담액과 인수되는 보증금을 정확히 산정하고, 낙찰 후 명도 계획을 철저히 수립하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 입지로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 평택시 지역 개발 및 송탄역 상권 성장 가능성.

* 주거용 오피스텔로서 실수요자의 관심도 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(79.47㎡)의 오피스텔 매매 시세는 주변 시세 조사 결과 약 235,000,000원에서 245,000,000원 수준으로 파악됨.

가장 보수적인 관점에서, 매수인에게 인수될 보증금을 206,000,000원으로 가정할 경우, 총 부담액이 시세 하단부인 235,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 함.

따라서, 최대로 고려할 수 있는 입찰가는 다음과 같음.

* 목표 총 부담액 (시세 하단부): 235,000,000원

* 인수 보증금: 206,000,000원

* 최대 희망 입찰가: 235,000,000원 - 206,000,000원 = 29,000,000원

이는 보증금 전액 인수 시 매우 보수적으로 산정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 임차인 배당 여부, 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 함. 만약 임차 보증금이 배당으로 전액 변제된다면, 입찰가 산정 기준이 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.