나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50598 [1] 경기도 평택시 신장동 624-17 드림캐슬 105동 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대줕교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 제4층 제4006호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감. 창 호 : 하이샤시 창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

10필 일단의 평지인 토지로서, 연립주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 624-17 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-2 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-3 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-10 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-11 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-12 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-13 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-15 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-16 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 625-18 :제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 대상 물건 정보

사건번호: 평택지원 2026타경50598 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

물건용도: 연립주택

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 평택시 신장동 624-17 드림캐슬 105동 4층406호

건물명: 드림캐슬

동/호수: 105동 406호

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층

2.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 81.55㎡ (약 24.67평)

토지지분: 34.007078106511095㎡ (약 10.29평)

건물면적: 60.32㎡ (약 18.25평)

건물지분: 60.32㎡ (약 18.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 163,000,000원

매각조건: 토지 및 건물 일괄 매각

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '신장1동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(신장동 624-17 외 다수 필지)는 제1종일반주거지역에 해당합니다.

기타 토지이용 제한사항으로는 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이 있으며, 일부 필지는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.08.26.~2026.08.25.).

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 및 권리관계

등기부 현황상 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 이후 소유권 이전(매매) 등기가 경료되었습니다.

을구 4번 순위로 주택임차권(이은상, 보증금 217,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을구 4번 임차권 등기보다 후순위)에 의해 본 경매가 진행되었습니다.

강제경매 개시결정 등기(말소기준권리)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (이 ), 보증금: 217,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-20, 확정일자: 2022-05-26, 배당신고일자: 2024-07-02

* 주택도시보증공사 (이 )는 대항력 있는 임차인입니다.

* 물건명세서상, 을구 4번 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기의 연립/다세대 주택 거래 사례가 있습니다.

2026년 7월 거래된 '행복힐타운106동'(2016년 건축, 50.18㎡)은 130,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(60.32㎡)의 시세는 약 156,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(163,000,000원)는 최근 유사 사례 대비 소폭 높은 수준입니다.

5.2. 동종/유사 물건 거래 사례

최근 매매 정보에서는 '낙원빌라'(1991년 건축, 41.67㎡)가 60,000,000원에, '남정빌라6동'(1992년 건축, 59.95㎡)이 1,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 건축 연도가 오래되었거나 거래 금액이 현저히 낮아 본건 시세 분석에 직접적인 비교는 어렵습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 교육기관

본건 인근에는 신장1동행정복지센터가 있으며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변의 구체적인 편의시설 및 교육기관에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 주거 환경

본건은 연립주택으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태로 보입니다.

단, 군용비행장과 인접하여 비행안전구역 및 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/권리적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 보증금 217,000,000원)의 보증금 인수 문제입니다. 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 상당한 추가 자금이 필요할 수 있습니다.

7.2. 환경적/입지적 리스크

군용비행장과 인접하여 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 이는 항공기 운항으로 인한 소음 피해 및 건축 행위 제한 등 잠재적인 불편함이나 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 평택시 신장동에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물이지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 217,000,000원 인수라는 중대한 권리적 부담을 안고 있습니다. 군용비행장 인접으로 인한 소음 및 비행안전구역에 포함되는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 평택시 개발 계획에 따른 장기적인 가치 상승 잠재력.

* 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성 (단, 임차인 보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라짐).

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,000,000원이며, 유사 면적 및 건축년도의 최근 거래 사례는 약 156,000,000원 수준입니다.

인수 보증금(217,000,000원)을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 140,000,000원 에서 155,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 선순위 임차인 보증금의 배당 여부 및 인수 금액, 실제 현장 조사 결과, 권리 분석 최종 확인 등 제반 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.