나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50723 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지대로서 주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용의 편의성 등은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 5층 503호로서, 외벽 : 대리석 및 몰탈위 페인팅 등 마감(별지 사진참조) 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 2016.10.19)

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨. (본건 조사 당시 거주인의 부재, 폐문 등의 사정으로 내부조사를 하지못하여 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 근린생활시설, 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재지 동측에서 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 본건에는 임차권이 설정되어 있으므로 참고바람. (임차권자 : 이유리, 임차보증금 : 270,000,000원)

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 5. 11.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50723 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 953-2, 5층 503호

용도: 도시형생활주택

건축물 사용승인일자: 2016.10.19

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 257,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 상업용, 업무용 건물, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으며, 특정 대상 및 용도에 대한 허가 조건이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 포함)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 12월 17일 접수된 오공티에스주식회사 근저당권(채권최고액 50,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 을3, 을4, 갑3, 갑4, 갑6, 갑7 등기 등이 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권 보존 등기 및 소유권 이전(상속) 등기, 공유자 이전 등기가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 조사 결과, 이유리(보증금 270,000,000원, 전입 2020-09-14, 확정 2020-08-26)는 대항력이 있는 임차인으로 파악되었습니다. 그러나, 물건명세서 참고사항 및 주의사항에 따르면, 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다. 김종훈 임차인은 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인계동 일대는 주거용 건물과 더불어 상업용, 업무용 빌딩 및 근린생활시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 이러한 지역적 특성은 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

4.2. 이용 현황

건축물대장 현황에 따르면, 본 건물은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었으며, 전용 면적 50.66㎡는 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 공간입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 12층 건물 중 5층 503호입니다. 내부 마감은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 샤시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 승강기, 소화전, 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 북동측 인근에 인계초등학교가 소재하여 교육 환경을 제공하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 다수의 권리 설정이 확인되었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 이유리의 경우 대항력이 있으나, 매수인이 인수하지 않는다는 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 내부 조사가 외부 관찰, 탐문, 공부상 도면 확인 등으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 학군 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 257,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대 주택 시세가 206,000,000원 내외로 형성되어 있어 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 임차인 이유리의 대항력 있는 임차권이 존재하나, 매수인이 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행됨에 따라 임차보증금 인수 부담은 없습니다. 토지 이용계획상 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하나, 현황 도시형생활주택 및 근린생활시설로의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 역세권 도보권에 위치하여 교통 편리성 우수

* 인근 초등학교 등 교육 시설 및 근린생활시설 접근 용이

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 조건으로 권리 관계 명확

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 부동산 가치는 약 206,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 257,000,000원이지만, 시장가 대비 높게 평가된 점을 고려하여, 보수적인 접근을 위해 약 230,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금이 포함되지 않은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.