나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30900 [1] 경기도 김포시 장기동 2026-1 라베니체마치에비뉴2 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "한전 김포지사" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층중 1층 109호로서 외벽 : 타일 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 바닥 : 타일 마감 등 창호 : 샷시유리창 등임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)임.

설비내역

위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 ㄱ자형의 완경사의 토지위에 건립된 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강도시), 중로1류(폭 20M - 25M) (접함), 소로1류(폭 10M - 12M)(접함), 중로3류(폭 12M - 15M)(접함),가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리 권역, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구, 하수처리구역(장기처리분구) <하수도법>으로 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30900 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2026-1 라베니체마치에비뉴2 1층109호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 621,000,000원

토지 면적: 67.69㎡ (약 20.48평)

건물 면적: 58.49㎡ (약 17.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프에이치이사공육유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "한전 김포지사" 북서측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

주위에는 상가, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 일반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

건물은 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 1층 109호이며, 외벽은 타일 및 페인트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샷시유리창으로 시공되었습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

토지는 대체로 ㄱ자형의 완경사 지반 위에 건립된 상업용 건물 부지로 이용 중입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

본건은 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량의 출입이 용이합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 8월 26일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1, 480,000,000원)입니다 [cite:REGISTRY_SUMMARY].

본 경매는 케이에프에이치이사공육유동화전문유한회사 (갑8, 2026-04-20 접수, 471,790,647원)의 임의경매 신청으로 진행되고 있습니다 [cite:REGISTRY_SUMMARY].

등기부상의 총 채권액은 491,962,103원입니다 [cite:REGISTRY_SUMMARY].

매각으로 인해 을1 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 [cite:MOM_PROPERTY].

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 [cite:TENANT_STATUS].

하지만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 반드시 현장 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 상가 지역에 속하며, 주위로 상업시설 및 공동주택 단지가 혼재되어 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

건물 자체는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되고 있으며, 건축물대장상 제1,2종근린생활시설로도 용도 구분이 가능하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다 [cite:BUILDING_REGISTER_SUMMARY].

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

"한전 김포지사"가 인근에 위치하고 있어 관련 업무 방문객 등의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

5. 생활정보

본건이 위치한 김포한강2로23번길 일대는 상업시설과 주거시설이 복합적으로 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

다수의 공동주택 단지가 인접해 있어 잠재적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대중교통으로는 버스 노선을 이용할 수 있으며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태 정보에 따르면, 본건은 일반상업지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 소로1류, 중로3류 접함, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

임대 관계가 미상이므로, 현재 해당 호실을 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무, 보증금 및 월세 조건은 어떠한지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 예상치 못한 명도 이슈가 발생할 가능성이 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY].

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 추가적인 확인 절차나 특이사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 장기동에 소재한 라베니체마치에비뉴Ⅱ 내 근린상가로, 유동화 물건으로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

건축물대장상으로는 비교적 최근인 2016년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물이며, 해당 호실은 1층에 위치하고 있습니다.

권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 하며, 토지이용계획에 따른 개발 제한 사항을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

김포한강신도시 내 상권의 잠재력과 건물 상태를 고려했을 때, 임대 수익 또는 직접 사용을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최적의 입지: 김포한강2로23번길 인근에 위치하며, 주변의 공동주택 및 상업시설과의 연계성이 기대됩니다.

권리관계 명확: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 권리관계에 대한 부담이 없습니다.

다용도 상가: 제2종근린생활시설로, 다양한 업종의 사업 운영 또는 임대가 가능합니다.

신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 즉시 영업이나 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 621,000,000원

경매 청구 채권액: 471,790,647원

말소기준권리 (근저당): 480,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 상권의 활성화 정도, 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 향후 지역 개발 계획, 명도 가능성 및 소요 비용, 그리고 본 물건의 잠재적 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 판단이 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 직접적인 상권 분석과 수익성 검토를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 권장하며, 감정가의 80% ~ 90% 범위를 잠정적으로 고려하되, 이는 참고용이며 실제 조사를 통해 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 496,800,000원 ~ 558,900,000원 (이는 예비 조사 단계에서의 잠정적 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 더 심층적인 분석이 필요합니다.)

본 보고서에 포함된 정보는 제공된 자료와 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건의 상태, 법적 권리 관계, 임대차 현황 등과는 다소 차이가 있을 수 있습니다. 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문, 등기부 등본 및 건축물대장 등 공부 서류의 재확인, 관련 법규 검토, 전문가와의 상담을 통해 모든 사항을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.