나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30892 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 611-18 엘지드림타운 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층건내 제4층 제402호로서 외벽 : 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-4호선) (접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

"감정평가액의산출근거및결정의견" 제Ⅳ항 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

현황상 심곡본동 611-12(지적도상) 지상에는 102동(건물 외벽에 102동 심곡본동 611-18 라고 표기됨)이 소재하고, 611-18(지적도상) 지상에는 101동(건물 외벽에 101동 심곡본동 611-12 라고 표기됨)이 소재하여 공부와 현황이 불일치한 상태임.
공부기준 감정평가대상으로 하고, 매각은 현황 101동으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원에서 진행하는 2026타경30892호(1) 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 소사구 심곡본동 611-18번지, 엘지드림타운 102동 4층 402호입니다.

본 건은 집합건물로서, 건물(전유부분) 면적은 32.70㎡(약 9.89평)이며, 토지 지분 면적은 18.75㎡(약 5.67평)입니다.

본건의 용도는 다세대주택이며, 건축물대장상 주 용도는 공동주택입니다.

감정평가액은 110,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 서울보증보험입니다.

엘지드림타운 102동은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물 내 4층에 위치하며, 2001년 12월 06일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "도원초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

건물의 동측과 남측으로는 각각 노폭 약 8미터, 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 서울보증보험의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2024년 1월 18일 접수된 부평세무서장의 압류 등기입니다.

등기부등본 상 을구 7번으로 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권 등기가 존재합니다.

임차인 현황에 따르면 한국토지주택공사는 두 차례에 걸쳐 보증금을 신고하였으며, 총 보증금은 108,000,000원(1차, 확정일자 2019.12.23) 및 113,000,000원(2차 증액분 포함, 확정일자 2021.12.02) 입니다.

그러나 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 물건명세서상 주택임차권등기에도 불구하고 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

권리분석 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

이 외 등기사항에는 소유권 이전 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 심곡본동 일대는 주거 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변 시세 분석을 위해 최근 거래된 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 참고하였습니다.

2026년 7월 1일, 심곡본동 660-4번지 동명빌라(연립, 31.3㎡)가 6,250만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 3일, 심곡본동 821-1번지 단지형연립주택부천블루하임(연립, 49.91㎡)이 27,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 7일, 심곡본동 582-1번지 삼성빌리지(다세대, 55.08㎡)가 15,500만원에 거래되었습니다.

본 건(32.70㎡)과 유사한 면적대의 인근 주택 거래 사례를 볼 때, 거래 가격은 건물의 연식, 상태, 단지 규모 등에 따라 폭넓은 편차를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: "도원초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 불일치: 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 지적도상 611-12번지에 102동이, 611-18번지에 101동이 있어야 하지만, 실제로는 611-12번지 지상에 101동(외벽 611-12 표기), 611-18번지 지상에 102동(외벽 611-18 표기)이 소재하여 공부와 현황이 불일치합니다. 감정평가는 공부 기준이나, 매각은 현황 101동으로 되어 있다는 점은 법적 분쟁 소지 및 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서 낙찰 시 잔금 납부 전에 관할 관청의 토지거래 허가를 받아야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항에 언급된 'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용이 불명확하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 여건은 양호합니다. 경매 진행 시 권리상 인수 부담이 적으며, 임차인의 대항력이 없고 권리 소멸 동의가 있는 점은 긍정적입니다.

그러나 공부와 현황의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등은 신중한 접근이 필요한 사항입니다. 특히 공부와 현황의 불일치는 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담이 적음.

* 도원초등학교 인근으로 안정적인 주거 입지.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 보유 (추가 조사를 통한 정확한 시세 파악 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 110,000,000원이며, 면적은 32.70㎡(약 9.89평)입니다. 건물은 2001년식으로 준공 후 21년이 경과하였습니다.

주변 유사 면적(30~50㎡대) 다세대/연립주택의 최근 거래 사례를 보면, 2026년 7월 기준으로 6,250만원부터 27,500만원까지 시세가 형성되어 있습니다.

건물의 연식과 현재 시세를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 공부와 현황의 불일치, 토지거래 허가구역 지정 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준인 7,700만원에서 8,800만원 사이 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인이 희망하는 수익률, 해당 물건에 대한 추가적인 정밀 조사 결과, 그리고 실제 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.