나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30887 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 327 일루미스테이트 413동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 범박동 소재 "범박고등학교 "서측 인근에 위치하는 아파트 "일루미스테이트" 제413동 제7층 제701호로서 인근은 대규모 택지개발지역 내 주택지대임.

교통상황

남서측 인근에 수도권제1순환고속국도 시흥I.C가 위치하고 시내버스 정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 28층 규모의 아파트 내 제7층 제701호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 알미늄 및 섀시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등,단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.08.26-2026.08,25) 내 토지임.

공부와의 차이

공부상 범박동 327,334,338,349 4개 필지를 대지권 목적 토지로 등기되어 있으나 본건 4단지는 범박동 349번지 상 건축되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 정보

3.

* 사건번호: 부천지원 2026타경30887 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 범박동 327 일루미스테이트 413동 7층701호

* 용도: 아파트

* 면적:

* 토지면적: 47.75㎡ (14.44평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (25.70평)

* 건물면적 (분양면적): (제공 정보 없음)

* 감정가: 792,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 규모: 28층 규모 아파트 내 7층

* 사용승인일: 2024년 01월 15일

* 주요 용도: 공동주택(아파트), 제1,2종근린생활시설

* 대지권: 공부상 범박동 327,334,338,349번지 4개 필지 (본건 4단지는 범박동 349번지 상 건축)

2.

1.2. 입지조건

3.

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 "범박고등학교" 서측 인근에 위치하며, 대규모 택지개발지역 내 주택지대입니다.

* 교통상황: 남서측 인근에 수도권제1순환고속국도 시흥I.C가 위치하고 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 대로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 내 토지입니다.

2.

1.3. 권리분석

3.

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농협은행주식회사, 2026년 03월 19일 접수, 583,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당 (농협은행주식회사)

* 갑2 소유권이전 (이재석)

* 갑3, 갑4, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 압류 (시흥세무서장, 동고양세무서장, 경기광주세무서장, 동화성세무서장, 아산세무서장, 부천시, 강서세무서장)

* 갑11, 갑12 가압류 (근로복지공단, 신용보증기금)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: (정보 없음)

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차관계 미상

* 주의: 임차인 정 은 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (임차인 현황 및 감정평가서 참고)

* 등기부채권 총액: 662,105,410원

2.

1.4. 상권분석

3.

* 주변 환경: 대규모 택지개발지역 내 주택지대로 형성되어 있으며, 아파트 단지 밀집 지역입니다.

* 주요 시설: "범박고등학교"가 인근에 위치합니다.

* 교통 접근성: 대로변에 인접하고 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 수도권제1순환고속국도 시흥I.C가 근접하여 광역 이동성이 좋습니다.

2.

1.5. 생활정보

3.

* 교육시설: "범박고등학교"가 서측 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (상대보호구역에 해당)

* 교통: 시내버스 정류장 및 수도권제1순환고속국도 시흥I.C가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 택지개발지역 내 주택지대이므로 기본적인 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 부족합니다.

* 설비: 일반적인 상하수도설비 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

3.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정 은 2025년 11월 27일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 임대차 관계를 면밀히 파악하고 명도 협상에 신중해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 본 물건은 2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지 '토지거래에 관한 허가구역'에 해당합니다. 현재(2026년 07월 27일 기준) 허가 기간 내에 있어, 매수인은 해당 기간 동안 토지거래허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 4개 필지를 대지권 목적으로 등기되어 있으나, 본건 4단지는 범박동 349번지 상에 건축되어 있습니다. 이는 등기 및 건축물대장 상의 기재 사항으로, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 임대차 관계 미상: 감정평가서상 임대차 관계가 불명확하다고 기재되어 있어, 실제 임대차 현황에 대한 확인이 필요합니다.

2.

1.7. 종합 의견

3.

본 물건은 경기도 부천시 소사구에 위치한 신축급 아파트로, 대규모 택지개발지구 내에 있어 주거 환경과 교통 접근성이 우수합니다. 비교적 최근인 2024년 1월에 사용승인을 받은 아파트라는 점도 긍정적입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이 0원이고, 현재 '토지거래허가구역'이라는 점은 본 물건 취득 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 2026년 8월 25일까지이므로, 취득 후 해당 기간 동안 허가 절차를 거쳐야 합니다.

이러한 권리 관계 및 규제 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

2.

1.8. 투자 포인트

3.

* 신축급 아파트: 2024년 1월 사용승인된 비교적 새 아파트입니다.

* 입지: 대규모 택지개발지구 내 위치하여 향후 개발 및 인프라 확충 가능성이 있습니다.

* 교통: 대로변 인접, 시내버스 정류장 및 고속도로IC 접근성이 좋습니다.

* 임차인 이슈: 인수 보증금 0원의 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서의 실제적인 부담은 협상 및 소송을 통해 최소화될 수 있습니다. (정확한 임대차 관계 확인 필요)

* 주변 시설: 주변 시설 검색 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 현장 확인을 통해 정확한 파악이 필요합니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

3.

* 감정가: 792,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리 (을1 근저당): 583,000,000원

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 662,105,410원

* 분석:

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 토지거래허가구역(2026.08.25까지)이라는 특이사항이 존재하여, 낙찰 후 추가적인 검토와 절차가 필요합니다. 감정가는 792,000,000원이며, 채권 총액은 662,105,410원입니다.

현재 시세, 유사 물건 낙찰가율, 명도 난이도, 토지거래허가 절차 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역임을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 630,000,000원 (상기 범위는 일반적인 추정치이며, 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.