나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30869 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외벽: 대리석 및 화강석버구이 붙임 등. 내벽: 몰탈위 수성페인트 및 내부 인테리어 마감. 창호: 강화유리 및 알루미늄새시 창호 마감. 바닥: 세멘몰탈위페인트 및 인조석물갈기, 타일마감 등.

이용상태

제1,2종근린생활시설로 이용중임. 기호 1)~4),6) 근린생활시설(현 “공실”) 기호 5) 근린생활시설(정미트푸드) 기호 7),8) 근린생활시설(MORRO COFFEE) 기호 9)~19) 근린생활시설(서울메디피아의원(내부인테리어 중단상태) 기호 20)~30) 근린생활시설(FRIENDS SCREEN/현 “공실”)

설비내역

위생시설, 승강기, 옥내 소화전, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2013-10 -28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2013-10-28)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(학운4 (기업지원과 확인))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(2021-11-29)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25 .8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2026타경30869 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3557 학운프라자 1층 104호

용도: 근린상가

토지면적: 21.13㎡ (약 6.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.06㎡ (약 12.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가

감정가: 338,000,000원

2.4. 특이사항

공동담보,

2.5. 기타 정보

토지지분: 21.13㎡

건물지분: 40.06㎡

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (임대관계 미상)

물건명세서 작성일: 2026년 9월 30일

현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포골드벨리4호근린공원" 서측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 동류형의 근린상가 및 각급 규모의 공장 등이 혼재하는 산업단지로서 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 3필지 일단의 가장형 토지로서, 학운프라자 건부지로 이용 중입니다. 본건은 북동측으로 폭 약 30m, 북서측 및 남서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건의 권리분석 결과, 현재 등기부상 등재된 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-03-29, 김혜옥

* 소유권이전 (신탁등기말소): 2022-05-10, 주식회사골든밸리 (매매 신탁재산의 처분)

* 근저당권: 2022-05-10, 원제이엠에스에셋대부주식회사 (채권액 6,480,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 1번 근저당권부채권질권설정: 2026-05-28, 주식회사아모스아인스가구 (채권액 6,480,000,000원, 말소)

* 압류: 2023-11-08, 김포시 (말소)

* 압류: 2023-12-11, 파주세무서장 (말소)

* 압류: 2024-10-10, 김포세무서장 (말소)

* 임의경매개시결정: 2026-04-16, 농업협동조합자산관리회사 (채권액 7,194,258,384원, 인천지방법원 부천지원, 2026타경30869, 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요 언급은 있으나 구체적인 지상권 등기 내역은 확인되지 않아, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 없는 공실 상태이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건은 현재 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건은 철근콘크리트조 3층 건물로, 외벽은 대리석 및 화강석으로 마감되었습니다. 내부는 몰탈 위 수성페인트 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리 및 알루미늄 새시, 바닥은 세멘몰탈 위 페인트, 인조석 물갈기, 타일 등으로 마감되었습니다.

건축물대장 상 학운프라자 건물은 총 3층 높이에 1종 근린생활시설로 허가되었으나, 실제 용도는 제1, 2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

총 48개 호실 중 본건은 104호입니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건 건물 내 여러 호실들이 근린생활시설로 이용 중이거나 공실 상태입니다.

* 기호 1)~4), 6): 근린생활시설 (현재 "공실")

* 기호 5): 근린생활시설 (정미트푸드)

* 기호 7), 8): 근린생활시설 (MORRO COFFEE)

* 기호 9)~19): 근린생활시설 (서울메디피아의원, 내부 인테리어 중단 상태)

* 기호 20)~30): 근린생활시설 (FRIENDS SCREEN / 현재 "공실")

본건 104호의 정확한 이용 상태는 "공실"로 명시되어 있습니다.

4.3. 주변 산업단지 및 공장 밀집 지역

본건이 위치한 김포시 양촌읍 학운리는 일반산업단지(학운4)로 지정되어 있으며, 지원시설구역 내에 속합니다. 이는 동종업종의 근린상가 및 다양한 규모의 공장들이 혼재하는 지역 특성을 반영하며, 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 "김포골드벨리4호근린공원"이 위치하여 일부 녹지 공간을 제공합니다. 주변에 다양한 근린상가와 공장이 혼재하여 기본적인 상업시설은 이용 가능하나, 대규모 상업시설이나 문화 시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 낙찰가의 변동이나 낙찰 후 인수 사항에 영향이 있을 수 있습니다.

6.2. 현재 공실 상태

본건 104호는 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상입니다. 이는 낙찰 후 공실 장기화 가능성 및 임차인 확보의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당됩니다.

* 일반산업단지(학운4) 및 지원시설구역 내에 위치합니다.

* 성장관리권역에 속합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25., 대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대). 이는 향후 토지 거래 시 관련 규정을 확인해야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 학운프라자 내 1층 근린상가로, 산업단지 내에 위치하여 관련 종사자들을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 차량 접근성이 용이하고 주변 환경이 무난한 편이나, 현재 공실 상태이며 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역 등 일부 토지이용계획상 제한사항이 존재하므로, 투자 전 해당 내용에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치하여 고정적인 수요층 확보 가능성

* 근린상가 및 공장 밀집 지역으로 상업시설의 필요성 존재

* 차량 접근성이 용이한 도로 접면

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 338,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 주변 시세, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (별도의 예상 입찰가 산정 정보는 제공되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.