나이스옥션 법원경매 부천 2026타경154 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 574-11 백산빌라 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강본동행정복지센터' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

알.씨조 스라브지붕 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,항공표면(진입표면구역)<공항시설법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부천지원 2026타경154 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 574-11 백산빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 33.29㎡ (약 10.07평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (추정)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, '고강본동행정복지센터' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 또는 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 부천시 대장동 일대에 광역소각장 건립 추진 시 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리인 우리은행 근저당(을14, 2013.10.31 접수, 59,400,000원)을 포함하여 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 75,475,044원입니다.

임차인 현황으로는 권금자 씨가 등재되어 있으나, 전입일자는 2015.05.07이고 보증금 및 차임은 0원이며, 대항력이 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

정리하자면, 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업시설이나 중심상업지구는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역의 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 학원 등의 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 대중교통 이용이 가능한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거지역 특성상 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 의료: 인근 행정복지센터와의 인접성을 고려할 때, 기본적인 의료 시설 이용도 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 구역 지정 기간은 2025.8.26. ~ 2026.8.25.입니다. (단, 외국인 등 토지거래허가구역 해당). 경매 시점 및 낙찰 이후 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 건축물 준공연도가 1997년으로, 약 29년 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 권금자 씨의 보증금 및 차임은 0원으로 명시되어 대항력이 없으나, 점유 관계 등 실제 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

모든 등기부상 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 신축 건물 외에는 별도의 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 건축물의 연식 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 권리관계 단순: 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건으로, 낙찰 후 법적 권리 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 실거주 및 임대 투자 적합: 다세대주택으로 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 주변 환경 개선 시, 노후된 건축물을 리모델링하거나 향후 재건축을 통한 가치 상승 잠재력을 보유할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 해제 시점 고려: 허가구역 지정 해제 이후 거래의 자유도가 높아져 투자 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 120,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 종합적으로 검토하였습니다.

최근 2026년 7월 거래된 우정하이츠나동(전용면적 57.21㎡)이 155,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(건물면적 40.74㎡)의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

또한, 다른 주변 다세대주택의 거래 사례(70,000,000원, 89,000,000원)도 참고하였을 때, 감정가는 시장 가격과 부합하거나 다소 보수적으로 산정된 것으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정 기간 만료(2026.8.25.)를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 120,000,000원 내외로 제시하며, 입찰 참여 시에는 100%~110% 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

즉, 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건은 인수할 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가 외 추가 부담금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.