나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30879 [1] 경기도 김포시 양촌읍 구래리 694-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 김포시 양촌읍 구래리에 소재하고,"구래초등학교"남동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 3, 4, 5 : 부정형이며 이용상태는"현황도로"임. 기호 2 : 세장형이며 이용상태는"단독주택"부지임.

인접 도로상태

기호 1, 3, 4, 5 : 현황 도로임. 기호 2 : 서측으로 도로에 접함(지번약도 참조).

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 기호 2 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 기호 3 : 도시지역 , 보전녹지지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 기호 4 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 기호 5 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지(기호 1)는 지목이"대"이나 현황"도로"임. 본건 토지(기호 4)는 지목이"임야"이나 현황"도로"임. 본건 토지(기호 5)는 지목이"임야"이나 현황"도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며(지붕 일부는 아스팔트슁글), 외벽 : 치장벽돌 등 마감 창호 : 알미늄 샷시 등

이용상태

"단독주택"임.

설비내역

위생설비, 급수 및 배수시설 등.

부합물 및 종물

건물개황도, 토지건물 감정평가명세표 참조 바람.

공부와의 차이

건물 지붕 일부는 아스팔트슁글임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 소유자 미상의 제시외건물(6-1)은 차고이며, 해당 차고는 인접 주택 차고와 일부 결합(중간부분 붙어있음)되어 있으므로 경매 참여 및 입찰 등의 경우에 소유 등에 대하여 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 지분 매각(목록1,3,4,5.). 제시외 건물(차고-인접 주택 차고와 일부 결합되어 있음) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경기도 김포시 양촌읍 구래리에 소재하며, "구래초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할지역), 제한보호구역(협의지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 보전녹지지역 및 준보전산지로도 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 소유권 이전 내역이 있으며, 다수의 근저당권(주식회사전국엔피엘자산대부, 김경옥, 군산시수산업협동조합) 및 근저당권부채권근질권설정(제이비우리캐피탈주식회사, 박경령, 김기홍)이 설정되었으나, 모두 말소 예정인 권리입니다. 경인북부수산업협동조합의 임의경매개시결정(2026타경30879)이 본건 경매의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 있으며, 토지 등기부와 유사하게 다수의 근저당권이 설정되었다가 모두 말소 예정입니다. 경인북부수산업협동조합의 임의경매개시결정(2026타경30879)이 본건 경매의 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* ABUAISHEHNISREINIBRAHIMHASSAN (전입 2023-07-13, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* DEEBALIAODEEDEEB (전입 2023-07-13, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* DEEBALYASAODEEDEEB (전입 2023-07-13, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* DEEBAODEEDEEBHUSEEN (전입 2023-07-13, 보증금 140,000,000원, 차임 400,000원): 대항력 있음. 확정일자 2023-07-13, 배당신고일자 2026-05-08.

* DEEBIBRAHEMAODEEDEEB (전입 2024-05-22, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 없음.

3.4. 권리 분석 요약

일반적인 채권으로 인한 근저당권 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 이들의 보증금 및 권리관계에 대한 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(140,000,000원)과 0원 보증금 임차인의 권리 관계는 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2018년에 건축된 38.74㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 6월 15일에 98,000,000원에 거래되었습니다. 1991년 건축된 36.16㎡ 면적의 다세대 주택은 2026년 7월 16일에 72,000,000원에 거래되었습니다. 1986년 건축된 43.8㎡ 면적의 연립 주택은 2026년 7월 9일에 45,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 단독주택으로, 제공된 다세대 및 연립주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히 토지 면적이 1704.00㎡(약 515.46평)으로 매우 넓어, 토지 가치가 주택 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 따라서 제공된 시세 정보만으로는 정확한 단독주택 시장 가치를 평가하기에 한계가 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 자료에 주변 연립, 다세대, 빌라의 전월세 관련 정보는 상세히 분석하기 어려웠습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구래초등학교 인근에 위치하며, 주변에 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다. 일반적으로 구래리 지역은 생활 편의시설이 점진적으로 확충되고 있는 지역으로, 기본적인 생활 기반 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

가장 가까운 교육 시설로는 구래초등학교가 있습니다.

5.3. 기타 주변 시설 (혐오시설 검색)

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어, 이러한 공적 이용 규제 사항을 인지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 3명(ABUAISHEHNISREINIBRAHIMHASSAN, DEEBALIAODEEDEEB, DEEBALYASAODEEDEEB)이 보증금 0원으로 등재되어 있으며, 이는 임차인과의 명도 과정이나 향후 법적 분쟁에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 또한, 140,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(DEEBAODEEDEEBHUSEEN)이 존재하여, 명도 시 해당 보증금의 처리 문제를 신중하게 고려해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재 자체만으로도 주의가 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 및 공부와의 차이

토지 공부상 지목이 "대"이거나 "임야"이나 현황이 "도로"인 부분이 있어, 실제 토지 이용 및 경계에 대한 확인과 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물(차고) 관련 사항

소유자 미상의 제시외 건물인 차고가 인접 주택 차고와 일부 결합되어 있어, 해당 부분의 소유 관계 및 명도 시 처리 방안에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로 잠재적 가치는 있으나, 대항력 있는 임차인 존재, 토지 공부와의 차이, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등 여러 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 문제와 명도 과정이 투자 수익성에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 향후 개발 가능성 또는 가치 상승 잠재력이 있습니다. 경매 물건 특성상 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 잠재력은 복합적인 리스크 요인 해소 여부에 달려 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 680,319,980원.

본 물건은 대항력 있는 임차인(특히 보증금 140,000,000원 및 보증금 0원 임차인), 공부와의 차이, 다양한 토지 이용 제한 등 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 타당합니다. 잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 510,000,000원으로 산정합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 리스크 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.