나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30865 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 132-3 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천부안초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 '역곡역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '소사동로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건에 별첨 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 바, 이는 개략적인 실측에 따라 사정평가하였음. - 본 건 우편함에 별첨 '사진용지' 와 같이 '급수정지 예고' 안내문이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호: 부천지원 2026타경30865 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 132-3, 5층 502호 (두산마이빌)

신주소: 경기도 부천시 소사구 안곡로86번길 17 (괴안동)

용도: 다세대주택

감정가: 124,200,000원

토지면적(지분): 17.67㎡ (약 5.35평)

건물면적(전유부분): 33.81㎡ (약 10.23평)

건물 제시외면적: 12.36㎡ (약 3.74평) - 본건 포함 매각

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

건물 사용승인일: 2003년 08월 11일

총 동 수: 1개동

총 세대 수: 8세대

주요 구조: 철근콘크리트조

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

주차 가능 대수: 5대 (내부기계식 5대)

매각물건 명세서 작성일: 2026년 07월 20일

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경 (토지거래허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천부안초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023.05.17. 접수, 금 3,597,500,000원)

등기부상 채권 총액: 약 3,687,500,000원

말소예정 권리:

- 주택임차권 (한국토지주택공사, 90,000,000원, 2022.05.11. 접수)

- 인천세무서장 압류 (2023.12.26. 접수)

- 서인천세무서장 압류 (2024.05.13. 접수)

- 광주세무서장 압류 (2025.09.16. 접수)

- 광주세무서장 압류 (2025.09.17. 접수)

- 부천시 압류 (2025.09.26. 접수)

- 남구(광주광역시) 압류 (2025.12.22. 접수)

- 강제경매개시결정 (서울보증보험, 113,969,040원, 2026.04.16. 접수)

인수되는 권리: 없음

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

임차인 현황:

- 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-29

대항력: 없음

- 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 110,000,000원 (등기부상 주택임차권 금액 90,000,000원과 차이 발생)

차임: 0원

전입일자: 2019-05-21

확정일자: 2019-04-05

배당신고일자: 2022-05-11

대항력: 없음

비고:

권리분석: 등기부상 주택임차권이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이고 배당신고일자, 대항력 없음 등을 종합 고려 시 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 단, 보증금 액수에 대한 등기부와 임차인 현황 간의 차이는 잔금 납부 전 명확한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상업시설 이용은 편리합니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 '역곡역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: '부천부안초등학교'가 남서측 인근에 소재하여 교육 환경은 양호합니다. (교육환경 보호구역)

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 '토지거래허가구역'에 해당합니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 현재(2026년 7월)는 유효 기간 내에 있으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점에 해당 토지 취득에 대한 허가 절차가 필요한지, 혹은 경매 특성상 별도의 절차가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 본 건물 외에 제시외 건물(ㄱ) 12.36㎡가 포함되어 매각됩니다. 낙찰 후 해당 건물의 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있으며, 이에 대한 추가 비용을 고려해야 합니다.

* 급수정지 예고: 건물 우편함에 '급수정지 예고' 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 수도 요금 체납 등 관련 문제가 있을 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 관련 사항을 반드시 확인하고 해결해야 합니다.

* 채권액 규모: 말소기준권리보다 선순위 채권액(주택도시보증공사 가압류)이 약 36억원 이상으로 매우 높습니다. 이는 물건의 채무 부담이 크다는 것을 반증하나, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부분은 없습니다.

* SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있는 사항이므로, 입찰 전 관련 내용을 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 임차인 보증금 액수 차이: 한국토지주택공사 임차인의 보증금액이 등기부상 9천만원, 임차인 현황상 1억 1천만원으로 상이합니다. 실제 보증금 액수 확인이 필요하나, 대항력 없음으로 인해 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택 5층 502호입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

주변 주택가 환경과 역세권(1호선 역곡역) 접근성을 갖추고 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

다만, 제시외 건물 포함 매각, 급수정지 예고 안내문 부착, 토지거래허가구역 지정 등 추가 확인 및 조치가 필요한 사항들이 존재합니다.

특히, 토지거래허가구역 지정 기간 만료일이 임박한 점과 제시외 건물 처리 비용, 급수 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리가 말소 예정되어 있어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 주거지 입지: 주택가에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 1호선 역곡역을 근거리에서 이용할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 포함된 제시외 건물은 추가적인 가치를 창출하거나, 또는 철거/원상복구 비용을 발생시킬 수 있는 잠재 요인입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 124,200,000원

주변 시세 분석:

최근 2025년 12월 거래 사례를 보면,

- 괴안동 167-13 (1994년식, 36.36㎡, 4층) 100,000,000원 (약 909만원/평)

- 괴안동 160-7 (2003년식, 49.54㎡, 4층) 142,000,000원 (약 946만원/평)

본 건은 2003년식 건물로, 괴안동 160-7번지 시세와 유사하게 평가할 수 있습니다.

본 건 전용면적(33.81㎡, 약 10.23평)을 기준으로 평당 900만원 ~ 950만원 수준을 적용할 때,

10. 23평 * 900만원/평 = 92,070,000원

10. 23평 * 950만원/평 = 97,185,000원

으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

감정가(124,200,000원) 대비 시세(약 9,200만원 ~ 9,700만원)가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

여기에 제시외 건물(12.36㎡)의 가치 또는 철거 비용, 급수 문제 해결 비용 등을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역 지정 기간 만료일이 가까워 낙찰 후 즉시 거래가 가능할 수 있으나, 관련 절차 확인이 필요합니다.

종합적으로 고려할 때, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 활용도 및 철거 필요성, 급수 문제 해결 비용 등을 정확히 파악한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 시세 및 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

이 범위 내에서 본건의 가치와 리스크를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.