나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30852 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 447-4 한양펠리스 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 이루어져있고, 인근에 각급학교 및 공원 등이 소재하여 주위환경은 보통정도입니다.

교통상황

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 일부로서, 외 벽 : 인조석 등 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '다세대주택(도시형생활주택-원룸형)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로하여 세장형을 이루고있으며, 공동주택(한양펠리스) 건물 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 북측으로 약 8미터 정도의 도로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(두리유치원-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새싹유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(심곡초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세 유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 이며, 기호 1은 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-422호선 )(접합) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30852 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 447-4, 한양펠리스 3층 302호

* 건물명: 한양펠리스

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 토지면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

* 건물면적: 33.97㎡ (약 11.22평)

* 감정가: 182,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물 연면적: 607.89㎡ (약 200.95평)

* 대지권 면적: 304.3㎡ (약 100.59평)

* 건축년도: 2014년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동, "부천대학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 대상 물건은 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대에 속하며, 인근에 각급 학교 및 공원이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본 건물은 북측으로 약 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 27일 접수된 주식회사씨티파이낸스대부의 근저당권(을11)이 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 근저당권 및 그 이후에 등기된 모든 권리(근저당, 담보물권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 을11 근저당권, 갑23, 갑24, 갑25의 압류, 갑26의 임의경매 개시 결정 등 포함됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

자료상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 월세 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계가 명확히 파악되지 않은 점에 대한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 상권 특성: 대상 물건은 주거지 내에 위치하며, 주변에는 다세대주택과 단독주택 등이 밀집해 있습니다. 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 배후수요: 주거 밀집 지역의 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 인근 부천대학교의 학생 및 교직원 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

* 상업시설 접근성: 도보 거리 내 대형 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상가를 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 부천대학교, 심곡초등학교, 두리유치원, 새싹유치원, 연세유치원 등 다양한 교육 시설이 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 상세한 내용은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 향후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요함을 의미합니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 임대관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 월세 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 감정가 대비 시세: 주변 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2014년에 건축되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 부천대학교 인근에 위치하며 주거지대 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 복잡하였으나, 말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 감정가는 1억 8,200만원으로 책정되어 있으나, 유사 지역 내 비교 대상 물건의 실거래가를 분석한 결과, 본 건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 '임대관계 미상'이라는 점과 '토지거래허가구역'이라는 점입니다. 특히 임대관계 미상은 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 내포하므로, 철저한 현황 파악이 선행되어야 합니다.

투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 보수적인 관점에서 입찰가격을 산정하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 2014년에 준공되어 건물 노후도가 낮아 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 대학가 인근: 부천대학교가 인접하여 학생 및 관련 종사자를 대상으로 한 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 시내버스정류장이 인근에 위치하고 도로 접근성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 시세 분석:

대상 물건은 건물면적 33.97㎡ (약 11.22평)이며, 2014년에 건축되었습니다. 감정가는 182,000,000원입니다.

주변 실거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 삼성베스트빌 (41.85㎡, 2001년 준공): 2026년 7월 14일, 111,000,000원 (약 265만원/㎡)

- 소사빌리지 (61.17㎡, 2003년 준공): 2026년 7월 1일, 171,000,000원 (약 280만원/㎡)

- 한양리버파크빌 (64.955㎡, 2019년 준공): 2026년 7월 4일, 288,000,000원 (약 443만원/㎡)

대상 물건의 감정가는 33.97㎡ 기준 약 535만원/㎡로, 이는 비교 대상 물건들의 평당가(약 265만원~443만원/㎡) 대비 높은 수준입니다. 특히 준공 연도를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

2014년 건축 연식을 고려하여, 보수적으로는 평당 350만원에서 450만원 사이의 시세를 적용하여 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

- 하단 예상가: 33.97㎡ * 350만원/㎡ = 약 118,895,000원

- 상단 예상가: 33.97㎡ * 450만원/㎡ = 약 152,865,000원

* 예상 입찰가:

상기 시세 분석 및 잠재적 리스크(임대관계 미상, 토지거래허가구역)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 투자 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰가는 현장 조사 결과, 유찰 횟수, 경쟁 입찰자의 수, 당시 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 preliminary 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 해당 물건 주변의 부정적인 환경 요인이 두드러지지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.