나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30772 [1] 경기도 김포시 통진읍 도사리 968-162 가동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 "도사1 사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 일반주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 가능하고, 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호2토지:사다리형의 토지로서 평탄하며, 현황 창고시설 건물의 부지 등으로 이용중임. 기호3토지:사다리형의 토지로서 평탄하며, 현황 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호2.3토지 공히, 북서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2.3토지 공히, 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26.~26.8.25)토지정보과문의)

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가요항표"참조,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2022. 09월경에 사용승인을 득한, 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층건으로, 외벽:판넬붙임 등 마감 내벽:몰탈위 페인팅 등 마감. 창호:샷시창호 등 임.

이용상태

창고시설 등으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도"와 같이 제시외건물 2동이 소재하나, 구조 및 이용도, 현황 등으로 보아 본건 감정물건에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

--일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록2. 지상에 컨테이너 박스 1개동이 소재하나 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외
-목록3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-목록3.은 공부상 지목대로 전으로 이용중이고, 농작물이 식재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부천지원 2026타경30772 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다. 소재지는 경기도 김포시 통진읍 도사리 968-162 가동이며, 용도는 창고시설입니다. 물건의 감정가는 414,483,000원입니다. 토지 총 면적은 1008.00㎡ (약 305평)이며, 건물 면적은 66.00㎡ (약 20평)입니다. 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 채권자는 유퍼스트보험마케팅입니다. 건물은 2022년 09월 28일에 사용승인을 받은 일반철골구조의 1층 창고시설로, 제시외 건물 면적은 22.50㎡입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 968-162번지 (도로명주소: 경기도 김포시 김포대로2051번길 23)에 위치합니다. "도사1 사거리" 남서측 인근 지역에 자리하며, 주위로는 일반주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류소를 통한 대중교통 이용도 가능하여 교통 여건은 무난한 편입니다. 본건 토지는 북서측으로 공도와 접하고 있습니다. 토지 이용 현황상 기호2는 창고시설 부지로, 기호3은 농작물이 식재된 전(밭)으로 이용 중입니다. 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 유퍼스트보험마케팅입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 01월 28일에 접수된 신김포농업협동조합의 근저당권(을7, 180,000,000원)입니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 지상권, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 200,643,443원입니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 김포시 통진읍 도사리 일대는 농경지와 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 기반의 상권 특성을 보입니다. 창고 시설로서의 입지는 물류 이동의 편리성과 접근성이 중요하며, 해당 지역은 이러한 기본 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 산업단지나 물류단지의 직접적인 연계성은 추가 조사가 필요하나, 전형적인 근교 농경지 및 주거 복합 지역의 상권 특성으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 역시 양호한 편입니다.

* 편의시설

"도사1 사거리" 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상되나, 상세 정보는 부족합니다.

* 기타

본 물건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득 관련

본건 토지 중 일부(기호3)는 공부상 전(밭)으로 이용 중이며 농작물이 식재되어 있습니다. 따라서 매각 결정기일까지 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로, 취득 후 반드시 제출해야 합니다. 또한, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농지 취득 및 이용에 관한 관련 규제를 사전에 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역 등에 속해 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 본 건 용도(창고 및 전)와 직접적인 관련성은 낮을 것으로 보입니다.

* 제시외 건물

감정평가서 상 제시외 건물 2동이 언급되었으며, 목록2. 지상의 컨테이너 박스는 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 제시외 건물의 철거 또는 원상복구 관련 사항은 낙찰 후 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련

인수 보증금 합계 0원이므로 임차인과의 권리관계는 명확한 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 관계는 반드시 현장 방문을 통해 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍에 위치한 창고시설과 농경지(전) 토지가 일괄 매각되는 건입니다. 2022년 준공된 신축에 가까운 창고 시설과 1008㎡에 달하는 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 점이 강점입니다. 다만, 농림지역, 농업진흥구역 등 토지 이용에 대한 규제가 존재하며, 특히 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 취득 시 각별한 주의가 요구됩니다. 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확하며, 인수할 임차인 문제는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 창고시설

2022년 사용승인을 받은 최신 건축물의 창고시설로, 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 관리 및 활용에 용이합니다.

* 토지 활용 가능성

창고 시설 외에 농경지(전)가 포함되어 있어, 관련 규제 검토 후 추가적인 토지 활용 방안을 모색해 볼 수 있습니다.

* 편리한 교통

차량 접근성이 양호하고 인근에 버스정류장이 있어, 물류 이동 및 직원 출퇴근에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 414,483,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 낙찰가, 지역별 토지 시세, 건축물의 실제 가치 평가, 향후 개발 가능성 및 관련 규제 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 시작하여 시장 상황과 본인의 투자 목표에 맞춰 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.