나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30896 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 247-14 신도뷰테크 102동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천부흥중학교" 북측 인근, 도당동에 위치 하며, 주위는 아파트, 다세대주택및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 이루어져있고 주거 환경은 보통정도입니다.

교통상황

차량의 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 일부로서, 외 벽 : 인조석붙임, 페인팅 등 마감, 창 호 : PVC창호 등 입니다.

이용상태

공부상 '공동주택(도시형생활주택-원룸형)' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 제반 편의설비 갖추고있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 토지로 자루형태을 이루고 있으며, 공동주택(신도뷰데크) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 건물 남서측으로 약 8미터 정도의 공도에 소폭 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~ 2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30896 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 247-14 신도뷰테크 102동 4층402호

* 건물 유형: 도시형생활주택 (원룸형)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 1억 9천만원

* 토지 면적: 30.91㎡ (약 9.35평)

* 건물 면적: 40.87㎡ (약 12.36평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 일부

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 대상 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치하며, "부천부흥중학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주택지대로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 신도뷰테크는 해당 주소지(도당동 247-14)에 위치한 건물입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본 건물은 남서측으로 약 8미터 공도에 접하고 있습니다.

* 신중동역과 춘의역이 인근에 위치하여 지하철 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 필지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 항공표면 제한 구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 해당 구역 지정은 2026년 8월 25일부로 만료되었습니다. 따라서 현재는 토지거래허가구역이 아닙니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2024년 5월 7일자 국민행복기금의 가압류 (갑5) 입니다.

* 이 가압류 등기보다 후순위인 압류 및 강제경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인 김선아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-11-14. 대항력 없음.

* 임차인 김학연: 보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-19, 확정 2022-08-26, 배당 신고 2024-11-08. 대항력 있음.

* 상기 김학연 임차인의 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 따라서, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 주의: 임차인 김학연은 대항력이 있으며 보증금 1억 8,500만원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2012-11-02 (곽기순 외 1명)

* 소유권 이전: 2013-04-09 (류지혜)

* 소유권 이전: 2022-11-25 (한주훈, 매매)

* 주택임차권: 2024-11-08 (김학연, 185,000,000원, 인수)

* 가압류: 2024-05-07 (국민행복기금, 15,764,565원, 말소기준권리)

* 압류: 2024-12-31 (부천시, 말소)

* 강제경매: 2026-04-20 (한국주택금융공사, 210,606,182원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 다세대주택 매매 정보는 다음과 같습니다:

* 2026년 7월 15일 거래: 34.74㎡ (약 10.5평), 1988년 준공, 2억 5천만원. 평당 약 2,380만원.

* 2026년 7월 5일 거래: 47.86㎡ (약 14.5평), 2010년 준공, 1억 4천 4백만원. 평당 약 994만원.

* 2026년 7월 3일 거래: 52.15㎡ (약 15.8평), 2014년 준공, 2억 3천 8백만원. 평당 약 1,507만원.

* 제공된 데이터의 편차가 크지만, 2010년 이후 준공된 다세대 주택의 경우 평당 약 1,000만원에서 1,500만원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

* 본 건 물건은 전용면적 40.87㎡ (약 12.36평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 유사 면적 및 연식의 주택과 비교 시 평당 약 1,500만원을 적용하면 약 1억 8,540만원의 시세를 추정할 수 있습니다. (12.36평 * 15,000,000원/평).

4.2. 유사 물건 분석

* 본 건은 2012년경 보존 등기된 것으로 보이는 신도뷰테크에 속하며, 제공된 JSON 정보의 다세대주택들과는 건축 연도 및 유형에서 차이가 있습니다.

* 그러나 도당동 일대의 도시형생활주택 및 다세대 주택 시세를 종합적으로 고려할 때, 평당 1,500만원 수준의 시세가 합리적인 판단 근거가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며, 본 물건은 4층 일부입니다.

* 위생, 급배수, 난방 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 신도뷰테크 건물 자체는 10평형부터 20평형까지 다양한 면적의 세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 이용 상태

* 공부상 용도는 '공동주택(도시형생활주택-원룸형)'으로 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 거래 허가 구역 (해제됨)

* 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 사항은 2026년 8월 25일부로 만료되어 현재는 해당되지 않습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 인수 보증금

* 임차인 김학연의 보증금 1억 8,500만원은 선순위이며 대항력이 있어, 경매 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려사항입니다.

6.3. 기타

* 임대 관계가 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제공된 주변 시세 정보의 편차가 커서 정확한 가치 산정에 다소 어려움이 있습니다.

* 신도뷰테크 건물 중 일부 세대는 엘리베이터가 없고 채광이 좋지 않은 점이 단점으로 언급되었습니다. 본건 4층 물건도 엘리베이터 유무 및 채광 상태를 현장 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 환경은 주택가로 형성되어 있습니다. 교통은 무난한 편이며, 과거 토지거래허가구역이었으나 현재는 해제된 상태입니다. 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김학연의 보증금 1억 8,500만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 부담을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천시 도당동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 가구의 수요가 예상됩니다.

* 철저한 권리 분석과 임차인 인수 금액 파악 후, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 현재 시장 가치를 약 1억 8,500만원으로 추정할 때, 인수해야 할 보증금 1억 8,500만원을 제외하면, 법원에 납부할 수 있는 최대 입찰가는 0원에 수렴합니다. 이는 투자로서의 매력도가 매우 낮거나, 시세 상승 여력에 대한 기대가 필요함을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 185,000,000원

* 주변 시세 분석 기반 물건의 총 시장 가치 추정: 약 185,000,000원 ~ 190,000,000원

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 1억 8,500만원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서, 낙찰자가 실제로 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 투자자 입장에서 총 부담액이 물건의 시장 가치를 초과해서는 안 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 1억 8,500만원 ~ 1억 9,000만원으로 추정됩니다.

만약 시장 가치를 1억 8,500만원으로 본다면,

총 지불 가능 금액 (시장 가치) = 185,000,000원

인수 보증금 = 185,000,000원

법원에 납부 가능한 최대 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금 = 185,000,000원 - 185,000,000원 = 0원.

만약 시장 가치를 1억 9,000만원으로 본다면,

총 지불 가능 금액 (시장 가치) = 190,000,000원

인수 보증금 = 185,000,000원

법원에 납부 가능한 최대 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금 = 190,000,000원 - 185,000,000원 = 5,000,000원.

이는 보증금 인수 부담이 매우 커서, 사실상 투자 수익을 기대하기 어려운 상황임을 나타냅니다.

실질적으로는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있는지 여부가 매우 중요하며, 현재 정보로는 이를 확신하기 어렵습니다.

만약 배당을 통해 전액 회수되지 못하고 낙찰자가 인수해야 하는 경우,

매우 보수적으로 접근하여, 시장 가치 이상으로 지출하지 않는다는 전제 하에,

법원에 납부할 수 있는 최대 금액은 5,000,000원입니다.

하지만 실제 경매에서는 최저 입찰가(감정가)보다 높게 시작하는 경우가 많으므로,

이 물건은 유찰되거나, 매우 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

현실적인 투자 관점에서, 예상되는 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 희망적 시나리오 (시장 가치 1억 9천만원 기준): 최대 입찰가 5,000,000원

* 현실적 고려 (안전 마진 확보):

* 입찰가는 1,000,000원 ~ 3,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (단, 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 주의)

* 권장 입찰가: 1,000,000원 (일백만원)

(이는 법원에 납부하는 금액이며, 실제 총 지출은 185,000,000원 + 1,000,000원 = 186,000,000원이 됩니다. 시장 가치 1억 8,500만원~1억 9,000만원 범위 내에 있습니다.)

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 대상 물건 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 부천부흥중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.