나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503133 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 10층1017호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치하며,주위는 주거용오피스텔 및 업무용부동산 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 무난한 편임.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 무난함.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상22층건내 제10층 제1017호로서, 사용승인일:2018.04.25 외벽:몰탈위페인팅마감. 창호:하이샤시창호임.

이용상태

주거용오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 가스보일러설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설,아파트 및 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 왕복2차선의 도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m~70m)(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미 상 임. 기 타:없 음.

물건 비고

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 감정평가서에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503133 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 10층1017호

건물구분: 집합건물

건물명: 대명어반스테이

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 감정평가서 상 주거용 오피스텔)

사용승인일: 2018년 04월 25일

총 층수: 22층 / 해당 층수: 10층

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.08㎡ (약 0.93평)

토지 지분: 3.0753㎡ (약 0.93평)

건물면적: 19.45㎡ (약 5.88평)

건물 지분: 19.4535㎡ (약 5.88평)

전용면적 (추정): 약 19.45㎡ (약 5.88평) - 제공된 JSON 데이터에서 35Am² (공급/전용 35.34m²/19.45m²) 타입 정보 확인

분양면적 (추정): 약 35.34㎡ (약 10.7평) - 제공된 JSON 데이터에서 35Am² (공급/전용 35.34m²/19.45m²) 타입 정보 확인

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.4. 감정가

감정가: 78,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경

주의사항: 건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나 감정평가서에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 주거용 오피스텔 및 업무용 부동산 등이 소재하는 지역으로 전반적인 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대상 물건은 서측으로 왕복 2차선 도로를 이용하여 출입합니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 물건은 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 광로2류, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (미추홀구, 2024-10-11)

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 120,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임근영)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-27

확정일자: 2022-12-09

배당신고일자: 2025-01-13

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 권리분석 상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 황지민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-28

대항신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 오피스텔 및 업무용 부동산이 밀집한 지역입니다.

인천광역시청 등 관공서와 관련 시설 이용객을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

구월업무지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

인천광역시청이 인근에 있어 행정 편의성이 높습니다.

구월동 지역은 상업 및 업무 시설이 발달한 지역으로, 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 현황과 실제 이용 현황 불일치

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으나, 감정평가서상에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.

이러한 차이는 추후 행정상의 문제나 사용 용도 제한 등으로 이어질 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 반복적으로 명시되어 있습니다.

이는 HUG (주택도시보증공사)의 낙찰 가능성 또는 관련 조건 변경으로 인한 입찰 과정의 불확실성을 시사하므로, 입찰 전 HUG의 공식적인 입장을 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 최근 실거래가 하락 추세

제공된 JSON 정보에 따르면, 2026년 3월 21일 7,800만원, 2026년 7월 4일 7,300만원에 실거래된 사례가 있습니다.

이는 감정가(7,800만원)에 근접하거나 하회하는 수준으로, 향후 시세 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시청 인근의 신축 오피스텔(2018년 준공)로, 입지 조건은 양호한 편입니다.

하지만 건축물대장과 실이용 현황의 불일치, HUG 관련 특수 사항, 최근 실거래가 하락세 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, HUG 관련 조건 변경은 추가적인 확인이 필요합니다.

전반적으로 감정가는 현재 시장 상황을 반영하고 있으나, 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시청 인근의 우수한 입지 (행정, 업무, 상업 시설 접근 용이)

* 2018년 준공된 비교적 신축 오피스텔

* 구월업무지구 지구단위계획구역 포함으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 건물면적 약 5.88평 (19.45㎡)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 78,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2025년 12월 20일 (30.05㎡): 101,000,000원 (본건과 면적 차이 큼)

* 2026년 3월 21일 (19.45㎡): 78,000,000원 (본건과 면적 동일)

* 2026년 7월 4일 (22.01㎡): 73,000,000원

분석:

본건과 면적이 동일한 2026년 3월 21일 거래가는 감정가와 동일한 7,800만원이며, 바로 직후인 2026년 7월 4일에는 약 5.88평 기준으로 7,300만원에 거래되었습니다. 이는 최근 3개월 내 시세가 하락했음을 보여줍니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 낙찰 후 HUG와의 관계에서 발생할 수 있는 변수를 시사하지만, 권리분석 상 인수할 보증금은 없습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

위험시설(혐오시설)은 제공된 정보 내에서는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.