나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503173 [1] 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 102동 33층3302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선'호구포역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공장, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상35층 건물[사용승인 2011.05.30] 내 제33층 제3302호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형인 토지로서 현황 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503173 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 102동 33층3302호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 13.095㎡ (약 3.96평)

건물면적: 83.65㎡ (약 25.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물지분: 83.653㎡ (약 25.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 특이사항

감정가: 245,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, 수인분당선 '호구포역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공장, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 복합 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 물건은 북측으로 접한 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.3. 지역 토지이용계획

해당 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2 지구단위계획구역), 중로1류 및 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인에 한함)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 총괄

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부채권 총액은 304,663,754원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인으로 주택도시보증공사(정현곤)가 있으며, 보증금 240,000,000원, 차임 0원으로 신고되었습니다. 전입일자는 2022년 5월 11일, 확정일자는 2022년 4월 18일입니다. 배당신고일자는 2024년 11월 20일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 304,663,754원입니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 28일 접수된 용인세무서장의 압류(갑9)입니다. 본 물건의 등기사항을 볼 때, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 논현동 지역은 업무시설, 근린생활시설, 주거시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합지구입니다. 주변에 편의시설과 상업시설이 발달하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

수인분당선 호구포역 인근으로 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 주변으로 다양한 업무시설, 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수할 것으로 판단됩니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 법적 권리 인수 가능성

주요 권리들이 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 조건부로 처리되어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출 여부는 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 건물 관리 상태

현황조사 상 본건 현관에 관리비 독촉장이 10여장 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 미납 관리비 발생 가능성을 시사하므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

5.3. 지역 규제 사항

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 철도보호지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함) 등 다양한 용도지역 및 규제 지역에 속해 있습니다. 이들 규제는 향후 건물 이용이나 거래 시 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 33층의 고층에 해당하여 조망권 등에서 이점을 가질 수 있습니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 건물 자체의 노후도는 2011년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다. 다만, 미납 관리비 문제와 다양한 지역 규제 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 호구포역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 고층 프리미엄: 33층의 고층으로 탁월한 조망 및 쾌적성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 건물 상태: 2011년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 물건들이 188,000,000원에서 190,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본 물건보다 낮은 층수에서의 거래가입니다. 본 물건의 감정가는 245,000,000원으로 책정되어 있으며, 33층이라는 고층 프리미엄과 HUG 인수 조건 변경으로 인한 부담 없는 권리 관계를 고려할 때, 감정가를 기준으로 전략적인 입찰 접근이 가능합니다. 최근 시세와 감정가의 차이를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.