나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503151 [1] 인천광역시 계양구 작전동 870-10 오너스 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '작전역(인천1호선)' 남동측 인근에 위치하며 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 작전역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서(사용승인일: 2020.07.03.) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

현황 다세대주택입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 현황 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 870-10 오너스 3층304호

용도: 다세대주택

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 150,000,000원

토지면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

토지지분: 34.8552㎡ (약 10.55평)

건물면적: 33.72㎡ (약 10.20평)

건물지분: 33.72㎡ (약 10.20평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503151 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 상세

건물 사용승인일: 2020년 7월 3일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치하며, 지하철 1호선 작전역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 작전역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건은 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

또한, 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503151)이 말소기준권리가 됩니다. [cite: 3 (갑3)]

3.2. 말소 예정 권리

을구 3번 주택임차권 (김수진, 보증금 195,000,000원): 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: 3 (을3), 4 (물건명세서)]

3.3. 인수 권리

임차인 최광학: 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원. 2025년 3월 4일 전입하여 대항력이 있습니다. [cite: 5 (임차인 현황)]

3.4. 임차인 현황 (상세)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 195,000,000원

전입일자: 2022-09-23

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-03-04

대항력: 있음

3.5. 총 인수 보증금

물건명세서상 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 작전동 일대는 전형적인 주거 밀집 지역으로, 다수의 다세대 및 연립주택 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택은 2026년 7월 기준 8,800만원에서 11,300만원 사이에서 거래된 사례가 있습니다.

* 궁전빌라4 (1991년식, 39.24㎡): 8,800만원 (약 746만원/평)

* 삼오빌라 (1997년식, 41.86㎡): 11,300만원 (약 897만원/평)

본 물건(2020년 준공, 33.72㎡)은 상대적으로 신축 건물에 해당하나, 주변 거래 사례를 볼 때 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 본 물건은 3층에 위치합니다.

실내에는 기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

인천 1호선 작전역을 통해 시내 이동이 편리하며, 주변의 다양한 버스 노선도 교통 접근성을 높입니다.

단지 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축물 대장에 따르면, 해당 건물은 공동주택 용도로 사용 중이며, 2020년 7월 3일에 사용승인을 받았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

최광학 임차인은 2025년 3월 4일 전입하여 대항력을 보유하고 있어, 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 별도로 부담하거나 협의해야 할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.2. HUG 관련 사항

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 내용이 특이사항 및 주의사항에 명시되어 있어, 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 또는 특정 조건의 매수자는 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 작전역 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고 HUG 인수조건 변경과 같은 복잡한 권리관계가 얽혀 있어, 철저한 권리 분석과 추가적인 확인이 필수적입니다.

주변 유사 물건의 시세는 신축 건물의 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 작전역 역세권 신축 건물로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가 (다만, 인수 조건 고려 필요).

* 정비된 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례(2026년 7월)를 보면, 39.24㎡(11.8평)가 8,800만원, 41.86㎡(12.6평)가 11,300만원에 거래되었습니다.

본 물건은 33.72㎡(10.2평)이며, 2020년 준공으로 신축에 속합니다. 신축 건물이라는 점을 감안하면 감정가 수준까지는 아니더라도, 유사 면적의 거래 사례보다는 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 최광학 씨의 보증금 5,000,000원입니다. 비록 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 예상 물건 가치를 약 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정하되, 인수해야 할 보증금 5,000,000원을 차감하여 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.