나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503137 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재, "석암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장 및 지하철(주안역,간석역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제903호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 등 마감 창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 등고·평탄한 5필일단의 세장형 토지로서, 현재 "정다운파크빌" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,5) 공히 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2020-03-30).가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 일련번호 2~4) 공히 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2020-03-30) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2026타경503137 (1) 사건에 대한 물건 정보를 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503137 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1, 정다운파크빌 9층 903호

용도: 오피스텔

건물면적: 59.42㎡ (약 17.98평)

토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제9층 제903호

준공일: 2016년 5월 16일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 184,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근 노변에는 버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 주안역과 간석역을 이용할 수 있어 대중교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 인접지와 도로에 대해 등고·평탄한 5필지의 세장형 토지로서, 현재 "정다운파크빌" 건물이 건축된 부지로 이용 중입니다. 남측으로는 넓은 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 3번 주택임차권: 차대민, 보증금 170,000,000원, 전입일 2021년 5월 18일, 확정일 2021년 5월 3일. 이 임차권은 말소기준권리보다 늦게 접수되었으며(2023년 6월 19일), "주택도시보증공사의 말소동의 확약서"가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 기타 권리: 갑1(소유권보존), 갑2(공유자전원지분전부이전), 갑3(소유권이전), 갑5(가압류), 갑6(강제경매), 갑7(압류) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,241,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (차대민)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 5월 18일

* 확정일자: 2021년 5월 3일

* 배당신고일자: 2023년 6월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 주안동 일대는 오피스텔, 다세대주택과 더불어 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 내 소비 활동 및 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 직주근접성

주안역과 간석역 등 주요 교통망 이용이 편리하여 직장인들의 주거 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 석암초등학교가 위치하며, 주거 및 상업 지역이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 편의시설

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 스프링클러, 화재 탐지 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도 관련 이슈

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 등의 문구로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 다만, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 원만한 명도가 예상됩니다.

6.2. 토지이용계획 관련 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다. (일반 국내 투자자에게는 큰 제약이 아님)

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 상업 용도의 시설이 주로 분포하고 있어, 심각한 혐오시설이 인접하여 물건 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 역세권 입지입니다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항에 대한 명확한 확인과 명도 절차를 신중하게 진행할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 편리한 교통망

주안역과 간석역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

8.2. 안정적인 임대 수요

오피스텔 및 주거, 상업 시설이 밀집한 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

8.3. 낮은 인수 부담

권리 분석 결과, 인수해야 할 추가 부담이 없어 투자 위험이 상대적으로 낮습니다.

8.4. 향후 지역 가치 상승 잠재력

인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 이루어지고 있어 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 정다운파크빌의 유사 면적(약 51.75~62.9㎡) 오피스텔 거래가는 2024년 2월 129,000,000원, 2025년 2월 138,000,000원, 2026년 7월 133,000,000원으로 형성되어 있습니다. 본건 물건(59.42㎡, 9층)과 유사한 9층, 62.9㎡ 면적의 2026년 7월 거래가가 133,000,000원이었으며, 이를 기준으로 환산한 제곱미터당 단가는 약 211만 원 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건 물건의 전용면적 59.42㎡에 위 시세 분석을 적용하여 보수적으로 산정할 때, 시장가치는 약 125,000,000원 ~ 130,000,000원 내외로 추정됩니다. 감정가(184,000,000원) 대비 시장가가 상당히 낮은 편이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

9.3. 권고 입찰가

인수할 보증금이 없는 점, 역세권 오피스텔로서의 잠재력 등을 고려하여, 현재 시장가를 반영한 현실적인 입찰가는 135,000,000원 내외로 권고합니다. 이는 감정가 대비 약 73% 수준으로, 성공적인 낙찰 및 향후 시세 차익 확보를 위한 합리적인 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.