나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503117 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(주안역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 13층 건내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2018.09.19) -외 벽: 몰탈위페인팅 마감 및 석재붙임 마감 등. -내 벽: 벽지도배 마감 등. -창 호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비(기계식주차) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약20M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 25-29 :일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503117 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-29 월드클래스 4층403호

용도: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지 면적: 12.95㎡ (약 3.9평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트평슬래브지붕, 13층 건물 내 4층 403호 (사용승인일: 2018.09.19)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(주안역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 20M의 도로와 접합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026.04.20 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(엄 ): 보증금 185,000,000원, 전입 2020.11.10, 확정 2020.10.15, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(엄 ): 보증금 194,000,000원 (1차 보증금 증액분 9,000,000원 포함), 전입 2020.11.10, 확정 2022.10.27, 대항력 없음.

* 한승민: 보증금 0원, 전입 2025.10.10, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

인수 보증금 합계: 0원입니다.

등기부 요약: 소유권이전, 신탁등기말소, 주택임차권, 강제경매 등기가 확인되었습니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기는 말소 대상이나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 매각으로 소멸될 것으로 예상되나 최종 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주안역 역세권 지역에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 상업시설, 관공서, 병원 등이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

오피스텔 및 주거용 건물들이 혼재하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

교통: 주안역을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 내용이 있으므로, 입찰 전 HUG 측과 정확한 인수 조건을 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인 존재: 한승민 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 존재하므로 주의가 필요합니다.

선순위 임차권: 등기부상 을1 순위 주택임차권은 말소 대상으로 기재되었으나, 물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 다만, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 가능성이 높습니다.

HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인(한승민, 보증금 미상) 존재 등 특이사항은 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2018년 준공으로 비교적 신축이며, 전용면적 59.88㎡(약 18.1평)으로 실거주 및 임대 모두 적합한 규모입니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인(보증금 미상) 존재, 선순위 임차권 관련 불명확한 부분 등은 인수 부담으로 작용할 수 있어 면밀한 분석과 확인이 필수적입니다.

현재 감정가는 187,000,000원이며, 최근 실거래가와 비교하여 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

주안역 역세권 입지로 안정적인 임대 수요 기대 가능합니다.

비교적 신축 건물(2018년 준공)로 유지보수 부담이 적습니다.

인천 미추홀구의 도시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 59.95㎡: 180,000,000원 (2025.08.02)

* 66.58㎡: 182,000,000원 (2025.12.18)

* 66.58㎡: 175,000,000원 (2025.12.13)

본건 전용면적 59.88㎡와 가장 유사한 59.95㎡ 거래 사례인 180,000,000원을 기준으로 판단합니다.

감정가: 187,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 180,000,000원

인수 보증금: 0원 (한승민 임차인의 보증금 미상인 점은 유의)

현재 제시된 정보만으로는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인(한승민)의 인수 부담을 정확히 산정하기 어렵습니다. 특히 한승민 임차인의 보증금이 0원으로 표시되어 있으나 대항력이 있는 점은 추가 확인이 필요합니다.

이러한 불확실성을 고려하여, 보수적으로 접근할 때 감정가의 80% ~ 90% 또는 최근 실거래가 수준에서 시작하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

※ 입찰 전, HUG 인수조건 및 대항력 있는 임차인(한승민)에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.