나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503146 [1] 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물 내 제13층 제1301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503146 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 13층1301호

* 건물명: 에덴캐슬

* 토지면적: 7.27㎡ (약 2.2평)

* 건물면적: 56.47㎡ (약 17.1평)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 205,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동, 부평중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을구 6번 강제경매 (접수일자: 2026-04-21).

* 인수되는 임차보증금: 0원. 임차인 이OO은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 정보:

*: 이OO

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2021-03-17

* 대항력: 없음

* 총 채권액 (경매 신청 채권액): 228,000,000원 (주택도시보증공사).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 상업 시설: 주변 근린생활시설과의 연계성이 양호하여 상업 활동이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 부평동 일대의 개발 가능성 및 교통망 개선 시 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 본건 남동측 인근에 부평중학교가 소재하고 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔과 공동주택이 밀집해 있어 비교적 안정된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 계약 진행 시 HUG의 명확한 안내와 확인이 필요합니다.

* 선순위임차권 (대항력 없음): 임차인 이OO의 경우 보증금 2억 2천 8백만원의 채권이 존재하나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 하지만 관련 서류의 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 방화지구, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약 허가구역(2026.08.25까지)이므로 잔금 납부 및 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 일반적인 주거 및 상업 지역으로, 현재까지 파악된 바로는 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 후기에서 고물상과의 근접성 및 관련 소음이 언급되었으나, 물건 자체에 직접적인 영향을 미치는 수준은 아닌 것으로 보입니다. (Search Result)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 에덴캐슬 오피스텔로, 감정가는 2억 5백만원입니다. 건물은 2017년 준공되었으며, 15층 중 13층에 위치하여 전용면적 56.47㎡(약 17.1평)의 공간을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 존재하지 않으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2026.08.25까지)이 남아있어 해당 기간 내 잔금 납부 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 최근 시세는 1억 6천 8백만원에서 1억 9천만원 선으로 확인되며, 감정가 대비 시세 차익을 고려한 입찰 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* HUG 관련 경매: 채권자인 HUG의 적극적인 회수 의지로 경매 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 준신축 건물: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 향후 관리 및 임대 용이성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 4월, 57.18㎡, 15층): 16,800만원

* 최근 매매 사례 (2024년 12월, 56.47㎡, 11층): 19,000만원

* 본건 감정가: 20,500만원

가장 최근 실거래가(1억 6천 8백만원)와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시세 하단부를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.