나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503094 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철(인천지하철 1호선 예술회관역)이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호로서, 외벽 : 석재붙임마감, 미장스톤마감 등 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

오피스텔 구조임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 정방형 토지로서, "업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 "준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))"임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503094 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1118-27 두원파크빌 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 5,500만원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

토지지분: 11.878㎡ (약 3.59평)

건물면적: 51.34㎡ (약 15.53평) (전용면적)

건물총면적 (연면적): 2071.72㎡

대지면적: 392㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

준공년월: 2017년 3월 16일

1.1. 입지조건

주위환경: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있음. 본건은 업무시설 건부지로 이용 중임.

교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철(인천지하철 1호선 예술회관역)이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호한 편임.

도로상태: 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 13일자 남동구 압류 (갑5)

총채권액: 1억 5,700만원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액과 동일)

주요 권리 분석:

* 을구 1번 주택임차권: 박상훈, 보증금 1억 5,700만원, 전입 2022-08-03, 확정 2022-07-08. 대항력 없음.

* 비고: 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정임.

* 기타 압류 및 강제경매: 남동구, 부천시, 주택도시보증공사의 압류 및 강제경매는 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 보임.

인수되는 권리: 권리 분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. (다만, '고영희' 임차인 관련 내용은 아래 잠재적 리스크 참고)

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-06

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박상훈)

* 보증금: 1억 5,700만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-03

* 확정일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2024-08-30

* 대항력: 없음

* 비고:

1.3. 상권분석

해당 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 주변은 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 분포하는 지역임.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 업무시설로 이용 중인 건물임.

예술회관역을 중심으로 상권이 형성되어 있어 배후수요가 존재할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 예술회관역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통 환경을 제공함.

편의시설: 단지 인근에 각종 근린생활시설 및 편의시설이 있어 생활이 편리함.

주변 환경: 구월서초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경으로 인한 추가 확인 및 잠재적 변동 사항에 대한 검토가 필요함.

임차인 '고영희': 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 2026-01-06으로 비교적 최근임. 대항력은 없으나, 혹시 모를 명도 관련 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

감정가 대비 시세 변동: 최근 매매 사례에서 2026년 3월 거래가 14,700만원으로, 감정가(1억 5,500만원) 대비 하락한 사례가 있어 시세 하락 가능성에 대한 모니터링이 필요함.

혐오시설: 주변 환경 조사 시 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 두원파크빌 오피스텔로, 입지, 교통, 편의시설 등 주거 및 업무 환경이 양호한 편임.

2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 면적 대비 합리적인 감정가로 제시되어 있음.

권리관계 상 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인 '고영희' 관련 사항은 추가 확인 및 주의가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성을 가짐.

신축 건물: 2017년 준공 건물로 상품성이 우수함.

안정적인 수요: 오피스텔 및 업무시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

권리관계 정리: HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권(말소 예정) 문제 정리 시 투자 가치 상승 여력 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,500만원

최근 매매 사례:

* 2025년 7월 8일: 1억 5,700만원 (51.34㎡, 5층)

* 2025년 10월 16일: 1억 5,700만원 (51.34㎡, 8층)

* 2026년 3월 26일: 1억 4,700만원 (53.3㎡, 8층)

분석: 최근 거래가 1억 5,700만원 수준에서 2026년 3월 1억 4,700만원으로 하락한 사례가 있습니다. 감정가 1억 5,500만원을 고려할 때, 최근 하락세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 임차인 '고영희' 관련 불확실성을 감안하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 4,500만원 ~ 1억 5,000만원 (감정가 대비 약 93.5% ~ 96.7%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.