나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503132 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-11 그랜드캐슬 비동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재, ‘대인고등학교’ 서측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 연립주택 및 다세대 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 제5층 제502호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503132 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-11 그랜드캐슬 비동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 133,000,000 원

토지면적: 25.74㎡ (약 7.79 평)

건물면적: 36.71㎡ (약 11.10 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 검암동 소재, ‘대인고등학교’ 서측 인근에 위치

주변환경: 연립주택 및 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로, 전반적인 주거환경은 양호함

교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호함

1.2. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호

외관: 외벽은 벽돌쌓기 및 타일붙임 마감이며, 창호는 PVC샷시 등임

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임

설비내역: 위생 급배수시설, 소화설비 등을 갖추고 있음

건축연도: 주변 유사 건물들의 건축연도를 고려할 때 2010년경으로 추정됨

2. 권리분석

말소기준권리:

* 갑4. 주택도시보증공사 가압류 (접수일자: 2022-09-20)

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-19

* 확정일자: 2021-03-19

* 배당신고일자: 2023-04-06

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을8. 주택임차권 (접수일자: 2023-04-06)으로 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소 예정으로 확인됨. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 8번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

기타 권리사항:

* 소유권 보존 및 이전 등기 (갑1-3)

* 세무서 압류 등기 (갑5-6)

* 주택도시보증공사 강제경매 (을7, 접수일자: 2026-04-20) - 본 경매의 개시결정 등기이며, 말소기준권리(갑4) 이하의 권리로서 매각으로 소멸됨.

인수 보증금 합계: 0원 (현 시점에서의 분석 결과)

3. 상권분석

주변 거래 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 30.72㎡)의 다세대주택이 2026년 1월 약 9,300만원에 거래된 사례가 있음 (1㎡당 약 3.03만원).

* 다른 사례로는 약 62.67㎡에서 72.87㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 1월에 17,900만원에서 18,300만원에 거래됨 (1㎡당 약 2.51만원 ~ 2.85만원).

시세 평가:

* 본 물건의 건물 면적(36.71㎡)과 인근 실거래가 추세를 종합할 때, 1㎡당 약 2.5만원에서 3.0만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됨.

* 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 환산하면 대략 9,177만원에서 11,123만원 범위로 추정됨.

감정가와의 비교:

* 본 건의 감정가는 133,000,000원으로, 최근 실거래가 평균 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 분석됨.

4. 생활정보

교육환경:

* 대상 물건 인근에 대인고등학교가 위치함.

* 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당함.

주변 환경:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있음.

* 도로에 접합하여 접근성이 양호함.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 해당함.

* 과밀억제권역에 속함.

기타:

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 경매 진행 시점(2026년 9월)에 만료되었으므로 현재는 해당되지 않음. (단, 관련 내용을 다시 한번 확인하는 것이 안전함)

* 현장 조사 결과, 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

임차권 관련 불확실성:

* 등기부상 을8번 주택임차권 등기가 말소 예정이고 보증금 인수 부담이 없다고 판단되나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 최종적으로 인수 여부를 신중하게 확인해야 할 사항임.

감정가와 시세의 괴리:

* 감정가가 최근 실거래가 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 본건의 가치를 보수적으로 평가할 필요가 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리분석상 가장 큰 쟁점이었던 임차인의 보증금 1억 2천만원은 대항력이 없고 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차권이 명시된 부분은 최종 확인이 필요하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

* 주거 환경이 양호하며 교통 접근성이 좋음.

* 감정가와 시세 간의 괴리를 이용하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있음.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 133,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 1㎡당 약 2.5만원 ~ 3.0만원 수준의 시세가 형성되어 있으며, 이를 본건 건물 면적(36.71㎡)에 적용하면 실질 시장 가치는 약 9,177만원 ~ 11,123만원으로 추정됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점과 시세 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 경쟁력 있게 산정해 볼 수 있습니다. 이는 현 시점에서의 분석이며, 입찰 참여 시 법원 최저 매각가율 및 최신 시세 변동 등을 추가적으로 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.