나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503054 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 20층2001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천시청' 남측 인근에 위치하며, 인근은 각종 상업시설, 오피스텔, 공동주택, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 20층 2001호로서, 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인트 등 마감 창호: 샷시 마감. (건축물대장 사용승인일:2018.4.25)

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m~70m )(2019-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343) )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '인천시청' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 각종 상업시설, 오피스텔, 공동주택, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 물건 기본사항:

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503054 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 20층 2001호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 107,000,000원

* 건물면적: 22.79㎡ (약 6.90평)

* 토지면적: 3.60㎡ (약 1.09평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 권리 분석:

* 말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (2024.11.26.)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기구분 갑2: 김송자 소유권이전1번신탁등기말소 (2018-06-20)

* 등기구분 갑3: 김윤상 소유권이전 (2023-03-17)

* 등기구분 갑4: 남동세무서장 압류 (2024-11-26)

* 등기구분 을1: 이현화 주택임차권 (2025-02-27)

* 등기구분 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (2026-04-17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* *: 주택도시보증공사 (이현화)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-24

* 확정일자: 2023-01-19

* 배당신고일자: 2025-02-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 등기부채권 총액: 125,000,000원

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건은 인천시청 인근에 위치하여 공공기관, 상업시설, 업무시설 종사자 등 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 공동주택과 오피스텔이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 건물 자체도 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 복합적인 상권 형성에 유리합니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 용이하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

* 편의시설: 인천시청 및 주변 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 행정, 금융, 쇼핑 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 편의성이 높으며, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 과밀억제권역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상, 특정 기간) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대관계 미상으로, 실제 거주자 또는 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오 시설: 인천 남동구 구월동 1142-2 일대 지도 검색 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 오피스텔은 인천시청 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 직주근접 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 상 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 분석됩니다. (단, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 상세 확인 필요)

* 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 20층의 고층이라는 이점을 고려할 때 적정 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 인천시청 및 다수의 행정기관, 금융기관, 상업시설이 밀집된 핵심 업무지구에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 없는 임차인'으로 인해 인수할 보증금이나 추가적인 권리 인수 부담이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 20층의 고층은 우수한 조망권과 쾌적성을 제공할 수 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 107,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 기준):

* 2026년 07월: 22.01㎡ (약 6.7평) / 7,300만원 (약 331.6만원/㎡)

* 2026년 03월: 19.45㎡ (약 5.9평) / 7,800만원 (약 400.9만원/㎡)

* 2025년 12월: 30.05㎡ (약 9.1평) / 10,100만원 (약 336.1만원/㎡)

* 본건은 22.79㎡ 면적으로 20층에 위치하고 있습니다. 최근 실거래가 중 22.01㎡ 면적의 22층 물건이 7,300만원에 거래되었으며, 19.45㎡ 면적의 13층 물건은 7,800만원에 거래되었습니다.

* 20층이라는 고층임을 감안할 때, 2026년 3월 19.45㎡ 면적의 13층 거래가(7,800만원)와 유사하거나 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려하여, 최근 실거래가 최고 수준 및 감정가를 종합적으로 판단 시, 본 건의 예상 입찰가는 82,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.