나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503039 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 490-35 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현3동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역 (인천 광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503039 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 490-35, 3층 301호

* 건물구분: 오피스텔

* 건물면적: 80.20㎡ (약 24.26평)

* 토지면적: 12.05㎡ (약 3.64평) - 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 203,000,000원

* 경매종류: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각기일: (정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현3동행정복지센터' 북동측 인근에 위치함.

* 주변환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제3층 제301호임.

* 토지이용: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 잠실세무서장의 압류 (2022.12.30. 접수)

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 2026.04.17. 접수)

* 등기부 요약:

* 말소될 권리: 집합건물 등기부상 을구 3번 주택임차권(채권자: 최병용, 금액: 260,000,000원)은 매각으로 소멸 예정임. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었음.

* 기타 권리: 압류, 소유권 이전 등기 등이 존재하나 모두 말소 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: S , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-01-29, 대항력: 없음.

* 임차인: Z , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-02-11, 대항력: 없음.

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-01-29, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(최 ), 보증금: 260,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-25, 대항력: 없음. (확정일자 2021-11-29, 배당신고일자 2023-11-27)

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례:

* 2025년 5월, 83.73㎡(약 25.3평) 오피스텔이 180,000,000원(평당 약 711만원)에 거래됨 (9층).

* 2026년 7월, 83.73㎡(약 25.3평) 오피스텔이 142,000,000원(평당 약 561만원)에 거래됨 (10층).

* 시세 동향: 최근 1년여간 시세가 하락하는 추세를 보이며, 2025년 5월 대비 2026년 7월 거래가가 약 21% 하락하였음.

* 건물 정보: 2016년 준공된 14층 건물이며, 본건은 3층에 위치함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '용현3동행정복지센터' 인근에 위치하며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역임.

* 편의시설: 인근 편의시설 접근성은 보통 수준임.

* 주거환경: 업무시설 및 공동주택이 혼재하여 주거 및 업무 겸용으로 활용 가능한 환경임.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자 및 임차인으로 등기되어 있으며, HUG 관련 인수조건 변경 사항이 존재함. 이는 HUG 보증 및 관련 절차에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

* 선순위임차권: 등기부상 주택임차권(채권자: 최병용)이 말소 예정으로 표시되어 있으나, 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸되는 것으로 확인됨. 그러나 HUG 관련 보증과의 연계성 등 상세한 확인이 필요할 수 있음.

* 건물 징후: 건물 외벽에 '연지휴'라는 간판이 있음을 참고해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재한 오피스텔로, 2016년 준공된 14층 건물 중 3층에 해당합니다. 감정가는 203,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행됩니다. 권리분석상 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 존재하지 않으며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 특히 주택도시보증공사 명의의 임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸되는 것으로 확인되어 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통이 편리한 편입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면 시세가 하락하는 추세를 보이고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 권리 인수 부담이 없음.

* 편리한 교통: 인근 버스정류장 위치로 대중교통 이용이 용이함.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교하여 합리적인 입찰가 산정 시 투자 기회 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 7월 거래가 142,000,000원 (83.73㎡ 기준, 평당 약 561만원)

* 본건 건물면적: 80.20㎡ (약 24.26평)

* 환산 시 약 136,100,000원 수준.

* 고려사항:

* 최근 시세 하락 추세.

* HUG 관련 조건 변경 및 임차권 소멸 확인 절차 필요.

* 예상 입찰가: 보수적인 관점에서 최근 거래가 수준 및 감정가를 고려하여 산정.

* 최근 거래가(142,000,000원)와 감정가(203,000,000원) 사이에서 조정하며, HUG 관련 사항에 대한 최종 확인 후 입찰가 결정 필요.

* 본 보고서에서는 150,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. (이는 시세 변동 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.