나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503221 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 180-377 산곡메디칼센터 7층706호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제7층 제706호로서, (사용승인일 : 2001.09.26) 외벽 : 인조석붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등(표준마감 기준) 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '다세대주택'임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 근린생활시설, 공동주택, 교육연구시설, 노유자시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산곡동 180-377 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 산곡동 180-378 :제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건은 등기사항전부증명서상 이용상황(근린생활시설)과 집합건축물대장상 이용상황(다세대주택)이 상이하나, 이는 2001.10.22일자로 용도 변경 후 공부 미정리 상태로 판단되며 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경503221 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 180-377 산곡메디칼센터 7층706호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 10.76㎡ (약 3.25평)

건물면적: 35.62㎡ (약 10.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 정보 없음

1.2. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면 해당 물건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 보통 수준임. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황 또한 보통으로 평가됨. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트슬라브 지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 제7층 제706호이며, 2001년 9월 26일 사용승인됨. 외벽은 인조석붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 내부인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등임. 공부상 용도는 '다세대주택'이나, 등기사항전부증명서상 이용상황(근린생활시설)과 집합건축물대장상 이용상황(다세대주택)이 상이하나, 이는 용도 변경 후 공부 미정리 상태로 판단되며 현황에 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 평가되었음. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있음. 토지는 2필 일단의 가장형 평지로서 근린생활시설, 공동주택, 교육연구시설, 노유자시설 등의 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 20미터 내외의 포장도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡중학교' 북서측 인근에 위치함. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원 2026타경503221 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리임.

3.2. 소유권

등기부상 소유권 변동 내역 확인 결과, 현재 소유자는 김대일임.

3.3. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 김선우(보증금 100,000,000원, 차임 0원)가 전입일자 2022-01-20, 확정일자 2021-12-06로 등재되어 있음. 해당 임차권은 을구 5번 순위로 등재되어 있으며, 말소 예정 권리에 해당함. 물건명세서상 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 인수되는 권리 여부

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸됨. 을구 5번 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

3.5. 기타 권리사항

본건 토지의 일부(산곡동 180-377, 180-378)는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)은 경매 시점(2026년 7월 21일 작성된 물건명세서 기준)까지 유효함. 이는 외국인 등 주택용도 취득 시에만 적용되므로 국내 일반 매수자에게는 해당되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 산곡동 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같이 분석됨 [cite:0, cite:0, cite:0]:

* 인정맨션(392-3): 2002년식, 59.34㎡ (약 17.95평) 매매가 18,500만원 (평당 약 10,306,407원)

* 정남빌라7동(409-23): 1990년식, 40.88㎡ (약 12.37평) 매매가 5,000만원 (평당 약 4,042,037원)

* 신원하우징: 2003년식, 49.21㎡ (약 14.89평) 매매가 10,000만원 (평당 약 6,715,916원)

4.2. 면적 대비 가격 분석

본건은 건물면적 35.62㎡ (약 10.78평)이며, 감정가는 112,000,000원임. 이는 평당 약 10,389,610원의 감정가로 산정된 것임. 유사한 연식과 면적을 가진 '인정맨션'의 최근 매매가(평당 약 10,306,407원)와 유사한 수준으로, 감정가가 시장 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 보임. '신원하우징'의 경우, 면적 대비 가격이 상대적으로 낮게 형성되어 있으나, 이는 건물 노후도나 기타 조건에 따라 차이가 발생할 수 있음. '정남빌라7동'은 연식이 오래되고 면적이 작음에도 불구하고 가격이 상당히 낮아 특수 거래 사례일 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물로, 2001년 9월에 사용승인되었습니다. 내부는 기본적인 벽지와 내부 인테리어 마감으로 되어 있으며, 샷시 창호를 갖추고 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 완비되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 '산곡중학교'가 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 또한, 산곡동에는 다양한 병원(산곡정형외과 등)과 공원(부영공원, 부평공원 등)이 있어 거주 환경이 비교적 양호한 편입니다 [cite:0, cite:0, cite:0].

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

본 건은 집합건축물대장상 '다세대주택'으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 이용상황은 '근린생활시설'로 되어 있는 점은 주의가 필요합니다. 이는 용도 변경 후 공부 정리 미비로 인한 것으로 판단되며, 현황과 일치하는 집합건축물대장 기준 평가되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 이용 시 제약이 있는지 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본 건 토지(산곡동 180-377, 180-378)는 외국인 등 주택용도 취득 시 토지거래계약허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있으며, 현재(2026년 8월 25일까지) 그 유효 기간이 남아 있습니다. 단, 이는 외국인에게만 해당되는 사항으로, 국내 일반 매수자에게는 직접적인 영향이 없습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 HUG(주택도시보증공사) 임차권은 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정평가액은 주변 유사 물건의 시세와 유사한 수준으로 합리적으로 산정되었으며, 권리관계 또한 복잡하지 않아 인수되는 권리가 없는 명확한 물건입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있고, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있다는 점은 소폭의 리스크로 고려될 수 있으나, 국내 매수자에게는 해당 사항이 미미합니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시세 반영: 감정가가 주변 유사 다세대 주택 시세와 부합하여 합리적인 수준임.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, HUG 임차권도 소멸 예정으로 인수 부담이 없음.

* 양호한 입지: 산곡중학교 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접하여 주거 편의성이 높음.

* 교통 편의성: 차량 진출입 용이 및 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 112,000,000원이며, 평당 약 10,389,610원의 가치로 평가되었습니다. 최근 주변 다세대주택 실거래가 분석 결과, 유사한 연식의 '인정맨션' (59.34㎡, 18,500만원)의 평당가가 약 10,306,407원으로, 본건 감정가와 유사한 수준을 보이고 있습니다. '신원하우징'(49.21㎡, 10,000만원)의 평당가는 약 6,715,916원으로 다소 낮은 편이나, 이는 면적 및 건물 특성에 따른 차이로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없으며, HUG 임차권 관련 특이사항도 매각으로 소멸될 예정임을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 중심으로 형성될 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 권리분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 판단됩니다.

보다 적극적인 입찰을 고려한다면, 110,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.