나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503177 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 8-48 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-12-23)(인천광역시 제2024-407호), 가축사육제한구역(인천광역시 미 추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

본건의 호별위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 호별위치와 현황상의 호별위치가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 호별위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 호별위치(201호)와 현황상의 호별위치(202호)가 상이함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503177 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 8-48 2층201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

사용승인일: 2011년 2월 9일 (건축물대장 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 102,000,000 원

토지 면적: 21.07 ㎡ (약 6.37 평)

건물 면적 (전용 면적): 33.79 ㎡ (약 10.22 평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(주안역)이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역 (2024-12-23)

가축사육제한구역

상대보호구역

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물로서, 여러 소유권 이전 등기가 존재합니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 25일자 연수세무서장의 압류입니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권 (을구 순위 11번, 권리자: 김준혁, 금액: 85,000,000원) 또한 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 85,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-08-28

확정일자: 2020-08-03

배당신고일자: 2024-09-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경

임차인: 정

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2026-03-13

대항력: 없음

비고: -

3.3. 인수되는 권리 및 금액

본건 경매 절차에서 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주택임차권등기(을구 순위 11번)는 매각으로 소멸되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 2026년 5월 4일, 82,000,000원 거래. ㎡당 약 1,892,476원.

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 2026년 5월 6일, 122,000,000원 거래. ㎡당 약 2,724,816원.

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 2026년 5월 4일, 90,000,000원 거래. ㎡당 약 2,027,027원.

본건은 전용 면적 33.79㎡ (약 10.22 평)으로, 최근 거래 사례들의 면적(약 43-44㎡)보다 작습니다.

본건 건물의 건축 연도는 2011년경으로 추정됩니다.

이러한 점들을 고려할 때, 본건의 시세는 인근 유사 면적 다세대주택의 평균 거래가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

최근 거래 사례들의 평균 ㎡당 가격(약 2,214,773원)을 적용하여 본건 면적(33.79㎡)에 대입하면 약 74,776,000원 수준으로 추산됩니다.

다만, 감정평가액은 102,000,000원으로, 최근 시세 분석 결과보다 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변에 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주안역이 인근에 있어 교통 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 본건 소재지 인근에서 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건 호별 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 호별 위치(201호)와 현황상의 호별 위치(202호)가 상이합니다.

이는 현장 확인 및 감정평가서 참조가 필요하며, 향후 명도 및 거래 시 문제가 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 특이사항

본건은 HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 물건입니다. 채권자도 주택도시보증공사(HUG)이며, 경매 원인이 HUG의 채권 회수인 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 접근성이 양호한 편입니다.

건축 연도는 2011년경으로 추정되며, 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

권리 관계상 인수되는 보증금은 없으며, 임차권 또한 말소될 예정이어서 권리 분석상 부담이 적습니다.

다만, 공부상의 호실 위치와 실제 현황이 다르다는 점은 반드시 현장 확인이 필요하며, 이는 향후 명도 및 거래 시 문제가 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

감정평가액(102,000,000원) 대비 최근 시세 분석 결과(약 74,776,000원) 간의 차이가 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있으나, 현장 확인을 통해 정확한 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다. (인수되는 보증금 없음)

* 주안역 인근으로 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신축급(2011년경) 다세대주택으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세가 낮아 시세차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 102,000,000원입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 시세는 약 74,776,000원 수준으로 추산됩니다.

인수되는 임차 보증금이 없고, 권리관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 시세 수준 또는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현장 조사 및 주변 시세 재확인을 통해 보수적으로 접근한다면, 75,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, 공부상 호실 위치와 현황상의 차이에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.