나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503172 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 논현동 소재 수인분당선"인천논현역" 북측 인근에 위치하는 오피스텔 "아라트라움" 제7층 제706호로서 인근은 수인분당선 "인천논현역" 인근 근린상업지대임.

교통상황

수인분당선 "인천논현역"이 근접하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하3층 지상15층 규모의 오피스텔 건물 중 제7층 제706호로서 외벽 : 석재 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 오피스텔 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2지구), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(외국인 등, 단독,다가구,아파트,연립,다세대. 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503172 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 7층706호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 221,000,000 원

* 토지 면적: 10.80㎡ (약 3.25 평)

* 토지 지분: 10.8㎡ (약 3.25 평)

* 건물 면적: 54.42㎡ (약 16.47 평)

* 건물 지분: 54.42㎡ (약 16.47 평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 수인분당선 "인천논현역" 북측 인근에 위치하는 오피스텔 "아라트라움" 제7층 제706호로서, 주변은 수인분당선 "인천논현역" 인근의 근린상업지대입니다.

* 교통 상황: 수인분당선 "인천논현역"이 인접해 있고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

* 권리 현황: 본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑5, 접수 2026.04.21)입니다. 따라서, 이에 선행하거나 순위가 같거나 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표 최우석)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최우석은 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나 '대항력 없음'으로 확인되어, 매각으로 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정):

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (천덕우)

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (천덕우)

* 을3: 주택임차권 (최우석, 220,000,000원)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 220,000,000원)

* 특이사항: 물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨'이라는 비고가 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 말소기준권리가 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매이므로, 실질적으로는 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 인천 남동구 논현동은 인천논현역을 중심으로 형성된 역세권 근린상업 및 업무지구로, 오피스텔, 상가, 주거 시설이 복합적으로 발달하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 최근 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 '아라트라움' 내 유사 면적(약 26.55㎡ ~ 27.04㎡)의 오피스텔이 2025년 10월 10,300만원, 2026년 1월 9,010만원 및 11,500만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적 54.42㎡(약 16.47평)은 이들 거래 사례보다 넓은 편이며, 평당 가격으로 환산 시 약 339만원 ~ 425만원 수준입니다. 본건의 감정가 221,000,000원은 평당 약 406만원으로, 최근 거래 사례의 평균 가격과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 건물명: 아라트라움

* 준공연도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 15층 규모

* 해당 호실: 7층 706호

* 설비: 일반적인 상하수도설비 및 위생설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 인천논현역 역세권에 위치하여 지하철 및 버스 이용이 편리하며, 단지 주변 근린상업지역에 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 명확성: 물건명세서 상 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되었으나, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점, 그리고 HUG의 강제경매가 말소기준권리인 점 등을 종합할 때 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 개입 여부 및 절차에 영향을 줄 수 있습니다. HUG가 채권자이며 임차인과도 관련되어 있어, 인수 조건이나 절차에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 논현역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 복잡하게 보일 수 있으나, 말소기준권리가 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매이며 임차인 또한 대항력이 없어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 감정가는 최근 시세 대비 적정 수준으로 판단되나, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인천논현역 상권은 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 권리분석상 인수 부담이 적어 명확한 투자 계획 수립에 용이합니다. (단, HUG 관련 사항 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 221,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 27㎡) 오피스텔의 거래가는 9,010만원에서 11,500만원 수준이었습니다. 본건은 이보다 두 배가량 넓은 건물 면적(54.42㎡)을 가지고 있어, 단순 면적 대비 가격을 추정하면 약 18,000만원에서 23,000만원 범위로 예상됩니다. 최근 최고가 거래(115,000,000원)에 따른 환산가격을 고려할 때, 감정가 221,000,000원은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 권리가 없고 HUG 관련 특이사항을 감안하여, 시장 상황과 리스크를 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 185,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.