나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503136 [1] 인천광역시 서구 석남동 203-9 신화파크빌 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천신석초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2010-06-14) 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: 섀시창호

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503136 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 203-9 신화파크빌 씨동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물면적: 57.01㎡ (약 17.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 사용승인일: 2010년 6월 14일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 인천신석초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 4월 13일자 안산세무서장의 압류 (갑4)입니다.

등기부등본상 모든 권리(압류, 임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 142,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 29일

확정일자: 2021년 3월 16일

배당신고일자: 2023년 4월 28일

대항력: 없음

비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을5)이 있으나, 말소 예정이며 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 특이사항과 관련하여 권리 소멸 여부를 법원이나 관련 기관에 재확인할 필요가 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 8월 20일

대항력: 없음

비고: 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (명시적으로 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 1월) 거래된 사례는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라 (2026년 1월 거래, 전용 40.98㎡): 77,000,000원

* 경성빌라가동 (2026년 1월 거래, 전용 38.97㎡): 100,000,000원

* 대명그린빌 (2026년 1월 거래, 전용 47.76㎡): 105,000,000원

본건 건물 면적(57.01㎡) 및 사용승인일(2010년)을 고려할 때, 주변 유사 물건들의 시세는 약 7,700만원에서 10,500만원 범위에 분포하고 있습니다. 본건의 감정가(149,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북서측 인근에 인천신석초등학교가 있으며, 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의를 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 시점이 이 기간 내에 포함될 경우, 외국인 소유권 취득 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (현재 시점 2026년 7월 24일 기준, 허가 기간 내에 경매가 진행될 가능성이 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 '인수조건 변경' 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG의 채권 회수 또는 임차권 관련 조건에 변동이 있음을 시사하며, 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 인수 부담이나 추가 확인 사항이 있을 수 있습니다.

* 임차인 관련 불확실성: 대항력 없는 임차인(김 )이 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권 등기가 등기부상 말소 예정이나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로도 언급되고 '말소동의 확약서'가 제출되었다는 점은 혼선을 줄 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'과 함께 해당 권리사항이 최종적으로 어떻게 처리될지에 대한 명확한 법원 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 명확한 인수 부담은 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정과 관련된 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 HUG 관련 권리사항의 최종 처리 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최근 시세가 낮은 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역에 위치합니다.

* 신축에 가까운 건물: 2010년 사용승인으로 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 권리상 흠결은 적을 것으로 예상됩니다. (단, HUG 관련 사항은 별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가 149,000,000원 대비 최근 실거래가는 7,700만원에서 10,500만원 수준으로, 비교 대상 물건 면적 대비 본건의 면적(57.01㎡)과 신축 연도(2010년)를 고려한 현 시세는 대략 120,000,000원에서 135,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '토지거래허가구역' 지정 등의 특이사항으로 인한 불확실성과 감정가의 적정성을 종합적으로 고려하여, 입찰 참여 시에는 충분한 사전 조사를 거친 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

잠재적 리스크를 감안하고 시세 범위를 고려하여, 예상 입찰가를 120,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래된 가장 높은 가격(105,000,000원)보다 높지만, 본건의 더 넓은 면적과 신축 연도를 반영한 가격이며, 감정가보다는 낮은 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.