나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503037 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 - 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 정방형 평지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 161-36, 161-45 : 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503037 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 161-36 우성캐슬 2층203호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

* 건물면적: 59.52㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축정보:

* 건물명: 우성캐슬

* 총 층수: 13층

* 해당 층/호수: 2층 203호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 연면적: 4020.516㎡

* 준공일: 2017년 4월 25일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로: 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 21일 인천세무서장의 압류 (체납징세 과-티16036).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* NGUYENTHANHTIEN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 8월 12일. 대항력 없음.

* 김명철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 8월 7일. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(함태훈): 보증금 235,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 2월 15일, 확정일자 2022년 1월 28일, 배당신고일자 2024년 1월 16일. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 등기부채권 총액: 830,000,000원 (참고용)

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 숭의동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근 '숭의로터리'를 중심으로 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 오피스텔로서의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 경쟁 물건 대비 입지적 장단점을 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 파악하기 어려운 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 상세 지역 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에게 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.) 향후 거래 시 제약이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 물건의 명확한 매각 조건 및 인수 관련 사항을 주택도시보증공사(HUG)를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 준공 후 7년 정도 경과한 신축급 건물입니다.

* 권리관계는 압류, 가압류, 압류 등이 다수 존재했으나, 말소기준권리인 인천세무서장의 압류(2023.02.21.) 이후의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항(채권자, 임차인, 인수조건 변경)에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 전반적인 입지, 교통, 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 채권자 HUG의 강제경매 절차가 진행 중으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 미추홀구 지역 개발 및 재개발 사업 등과 연계한 장기적인 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* "HUG 인수조건 변경" 내용을 면밀히 분석하여, 인수 시 예상되는 추가 비용이나 유리한 점을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 236,000,000원입니다.

* 현 시세 분석을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사가 필수적입니다. (본 보고서에서는 제공된 자료를 기반으로 하며, 최신 시세 반영을 위해서는 별도의 시장 조사가 필요합니다.)

* 일반적인 경매 관례 및 물건의 현황(강제경매, HUG 관련 특이사항)을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 약 188,800,000원에서 212,400,000원 사이의 입찰가 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

* 다만, "HUG 인수조건 변경" 사항의 구체적인 내용과 이에 따른 권리관계 변동 가능성, 그리고 실제 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.