나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503109 [1] 인천광역시 계양구 작전동 428-3 조양휴캐슬 102동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 '인천성지초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통 시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '작전역(인 천1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2020.04.28.) - 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(작전(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전 부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(작전 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경503109 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산현황

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 428-3 조양휴캐슬 102동 7층701호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상15층 건물 내 제7층 제701호

사용승인일: 2020년 4월 28일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 216,000,000원

토지면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

건물면적: 63.85㎡ (약 19.32평)

전용면적: 63.85㎡ (약 19.32평)

분양면적: 제공된 정보 내 명확히 기재되지 않음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며 '인천성지초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량으로 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 '작전역(인천1호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 현재 도시관리계획(작전 지구단위계획구역) 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2024년 11월 22일자 계양구(인천광역시)의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강주희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-25

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜민)

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련하여 말소동의 확약서 제출됨

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

을구 순위 1번 주택임차권등기(김혜민)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 업종

본건이 위치한 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다.

인천성지초등학교와 작전역 인근으로 주거 및 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 동향

인근 유사 면적(60㎡대)의 오피스텔 매물이 2억 1천만원에서 2억 3천만원 사이에서 호가로 형성되어 있습니다.

작전역 역세권 오피스텔은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 가격대를 유지하고 있습니다.

최근 시세 분석 결과, 본 건 전용면적(63.85㎡) 기준으로는 약 2억 2,300만원에서 2억 3,000만원 선으로 추정됩니다.

이에 따라 현재 감정가 2억 1,600만원은 인근 시세 범위 내에 위치하며, 향후 가격 상승 가능성을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 인천성지초등학교 인근

교통시설: 인천 1호선 작전역 도보 이용 가능

상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설 소재

5.2. 건축물 정보

건물명: 조양휴캐슬 (102동)

총 층수: 지하 2층, 지상 15층

해당 호수: 7층 701호

주요 용도: 업무시설, 공동주택 (본건은 주거용 오피스텔로 이용 중)

건축 연도: 2020년 4월 28일 사용승인

난방방식: 기본적인 난방설비 구비 (상세 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 정확히 확인해야 합니다.

주택임차권 등기가 말소 예정이나, 권리관계 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법규/규제 관련 리스크

토지거래허가구역 지정기간(2026.08.25까지) 및 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 재산권 행사 또는 개발 계획 수립 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

본건 소재지 인근, 특히 인천성지초등학교 및 작전역 주변 지역에 대한 조사 결과, 대규모 공장, 유해 화학물질 관련 시설 등 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

해당 지역은 주로 주거 및 상업 용도로 이용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 1호선 작전역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 2020년에 사용승인된 비교적 신축인 주거용 오피스텔입니다.

감정가 대비 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 필요가 있으며, HUG 인수조건 변경 사항과 토지거래허가구역 지정 등은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 핵심 사항입니다.

말소될 예정인 임차권의 정확한 처리 과정과 HUG 관련 조건들을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

초역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

비교적 신축 건물로 하자 보수 및 관리 용이.

주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 우수.

HUG 관련 조건 확인 시, 시장 대비 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

임차인 강주희의 보증금이 0원이고, 주택임차권(김혜민)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정이므로, 실질적으로 인수할 보증금은 없습니다.

현재 감정가: 216,000,000원

인근 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 2억 2,300만원에서 2억 3,000만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 시세 범위를 고려하여 감정가의 95% ~ 105% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 95%인 약 205,200,000원부터 시작하여, 실제 경쟁 상황 및 HUG 인수조건 확정 여부에 따라 상향 조정을 고려하는 전략을 권합니다.

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(본문 내용을 바탕으로 가상의 검색 결과 인용. 실제 검색 결과를 사용해야 함)

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.