나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503211 [1] 인천광역시 서구 가좌동 148-12 한일빌라 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재‘인천봉화초등학교’서측 인근에 소재하며, 주변은 공동주택 및 공장이 혼재하는 지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제2층 제202호로서, 집합건축물대장상 사용승인일은 1993.11.01일이며, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지 마감, 창호: 하이새시 2중창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

본건은 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있으며, 상하수도 및 위생설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503211 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 148-12 한일빌라 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 25.33㎡ (약 7.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 인근에 인천봉화초등학교가 있습니다. 주변은 공동주택과 공장이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 여건

차량으로의 접근이 가능하며, 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 및 도로

토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 정방형의 형상을 하고 있으며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반공업지역, 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한을 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기 외에 주택임차권(박재선, 보증금 110,000,000원)이 등재되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 또한, 여러 차례의 압류 및 가압류 등기가 존재했으나, 현재 말소된 상태입니다. 말소기준권리는 압류(남인천세무서장)입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(박재선)가 확인되며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 9월 15일, 확정일자 2020년 8월 25일입니다. 배당신고일자는 2022년 12월 30일이며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주택임차권 등기(을구 9번)가 말소 예정인 점과 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 3.주의사항

임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연립·다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 3일 거래된 인천광역시 서구 가좌동 146-31 송림빌라(203동)는 1993년 준공, 전용면적 35.45㎡, 매매가 87,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 2,454,000원/㎡)

* 2026년 1월 9일 거래된 인천광역시 서구 가좌동 306 코스모스는 1986년 준공, 전용면적 46.62㎡, 매매가 130,000,000원에 거래되었습니다. (면적당 약 2,788,000원/㎡)

* 2026년 1월 1일 거래된 인천광역시 서구 가좌동 136-12 합동빌라(가,나동)는 1991년 준공, 전용면적 38.37㎡, 매매가 15,000,000원에 거래되었습니다. (이 거래는 면적 대비 가격이 매우 낮아 특이 사례로 간주됩니다.)

1.4. 2.감정가 대비 분석

본 물건의 감정가는 112,000,000원이며, 건물면적 48.00㎡ 기준으로 환산 시 약 2,333,000원/㎡입니다. 최근 거래 사례 중 송림빌라(1993년 준공, 35.45㎡, 8700만원)와 유사하며, 코스모스(1986년 준공, 46.62㎡, 13000만원)보다는 낮은 수준입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 상태

건물은 1993년 11월 1일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 되어 있습니다. 도시가스 보일러 난방 설비, 상하수도 및 위생 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 2.주변 편의시설 및 학교

인근에 인천봉화초등학교가 있으며, 주위에는 공동주택과 공장이 혼재된 지역입니다.

1.5. 3.주변 혐오시설 정보

검색 결과, 인천 서구 가좌동 일대는 공장 지대가 포함되어 있어 일부 공업 지역의 특성을 보입니다. 2025년 3월 9일, 가좌동의 한 공장에서 화재가 발생했으나 인명 피해는 없었습니다. 현재 물건지 주변에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 공장지대가 인접해 있음을 인지해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차권 관련 불확실성

등기부등본상 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고, 임차권이 말소될 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 보아 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 '선순위임차권'이라는 문구가 포함된 특이사항은 향후 법적 분쟁이나 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포하고 있으므로, 권리관계에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

1.6. 2.건축 연도 및 관리 상태

건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 3.지역 특성

주변에 공장 지대가 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성이 다소 저하될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 112,000,000원입니다. 주변의 공장 밀집 지역과 주거 지역이 혼재하는 입지입니다. 등기부등본상 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되며, 임차권 등기가 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 이는 투자에 긍정적인 요소입니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 문구는 권리 분석 시 주의가 필요하며, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 건물 연식이 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금이 0원으로 권리관계가 비교적 명확할 가능성이 높음.

* 최근 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준에서 추가 시세 상승 여력 존재 가능.

* 강제 경매로 채권자가 HUG(주택도시보증공사)로, 비교적 안정적인 경매 진행.

1.9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 및 감정가, 그리고 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 불확실성에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다.

현 시세 및 권리 분석상, 120,000,000원을 기준으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.