나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503226 [1] 인천광역시 계양구 장기동 144-4 햇빛애 1차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 4층 402호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(장기(구획정리)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법> , 상대보호구역(인천북부교육지원청(510- 5491))<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 건물 지붕층(옥상)에 제시외 다락이 소재함. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

건물 지붕층(옥상)에 제시 외 다락이 소재하며, 감정 시 이를 감안하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 북동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503226 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 장기동 144-4 햇빛애 1차 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 55.17㎡ (약 16.7평)

* 토지 지분: 55.17㎡ (약 16.7평)

* 건물면적: 74.94㎡ (약 22.7평)

* 건물 지분: 74.94㎡ (약 22.7평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 햇빛애1차

* 사용승인일: 2009년 9월 1일

* 총 층수: 4층

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 해당 호수: 4층 402호

2. 입지조건

2.

* 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 장기동 소재 "인천계양초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기(구획정리)), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2021년 9월 23일 접수된 서울세관장의 압류(갑11)입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 8번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소멸되는 권리:

* 근저당, 압류, 가압류 등 등기부상 모든 권리 및 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차인: 주택도시보증공사 (서재근)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 5일

* 확정일자: 2021년 7월 9일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 등기부채권 총액: 509,491,249원

4. 상권분석

4.

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래된 유사 물건 정보 분석 결과, 전용면적 약 45~82㎡ 다세대주택의 매매가는 약 1억 5백만 원에서 2억 2천만 원 사이로 확인되었습니다.

* 전용면적 46.17㎡는 1억 6백만 원 (㎡당 약 229만 원), 전용면적 45.42㎡는 1억 5천 7백만 원 (㎡당 약 345만 원), 전용면적 82.43㎡는 2억 2천만 원 (㎡당 약 267만 원)에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 74.94㎡입니다. 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 시세는 약 2억 원 ~ 2억 6천만 원 범위로 추정됩니다.

* 단지/건물 정보:

* 본건이 속한 '햇빛애1차'는 2009년 9월 사용승인된 다세대주택으로, 총 4층 건물에 해당 호수는 4층입니다.

5. 생활정보

5.

* 주변 시설:

* 본건 북동측 인근에 "인천계양초등학교"가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.

* HUG 인수조건 변경: 본건 물건명세서 상 HUG 인수조건 변경에 대한 언급이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 채권이나 보증 관련 조건 변경을 의미할 수 있으나, 등기부상 임차인의 대항력이 없고 임차권이 말소 예정이므로 매수인이 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 채권 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물(다락): 건물 지붕층(옥상)에 제시외 다락이 소재하는 것으로 평가서에 기재되어 있습니다. 이는 감정평가 시 반영되었으므로 큰 문제는 없으나, 현황과의 차이 또는 향후 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

7.

본건은 인천 계양구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등) 및 주택임차권이 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있는 물건입니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항은 대항력 없는 임차인의 말소 예정으로 인해 직접적인 위험은 낮으나, 채권 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가와 유사한 수준 또는 소폭 상승한 가격대에 거래가 이루어지고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.

* 초등학교 인접한 우수한 교육 환경

* 인천 계양구의 주거 중심지 내 위치

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 물건

* 부동산강제경매로, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸 예정

* 제시외 다락 외 특이사항 적어 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

9.

* 감정가: 207,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 물건이 1억 5천 7백만 원 ~ 2억 2천만 원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(74.94㎡)과 최근 거래 사례(82.43㎡, 2억 2천만 원)를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임차인의 보증금 인수액은 0원입니다.

* 종합적인 시장 상황 및 권리 관계의 명확성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 220,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.