나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503219 [1] 인천광역시 서구 심곡동 251-24 팰리스타운 109동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하며, 인근에 인천2호선 서구청역 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 403호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503219 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 251-24 팰리스타운 109동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지 면적: 17.64㎡ (약 5.34평)

건물 면적: 28.59㎡ (약 8.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구청역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인천2호선 서구청역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 8미터 폭의 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021년 3월 12일 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(하나리)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 별도의 인수 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (하 )

보증금: 56,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 1월 5일

확정일자: 2020년 12월 10일

배당신고일자: 2023년 2월 6일

대항력: 없음

채권 총액: 56,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

채움빌리지 (2018년식, 48.48㎡): 2026년 1월 13일 15,300만원 (약 31.5만원/㎡)

롯데맨션 (2001년식, 34.72㎡): 2026년 1월 13일 6,000만원 (약 17.3만원/㎡)

청아빌라 (1995년식, 51.9㎡): 2026년 1월 6일 10,500만원 (약 20.2만원/㎡)

본건의 건물 면적은 28.59㎡이며, 감정가는 71,000,000원 (약 24.8만원/㎡)으로 책정되었습니다.

신축 연도와 면적을 고려할 때, 채움빌리지의 제곱미터당 단가가 높게 형성되어 있으나, 이는 신축 건물이라는 점을 감안해야 합니다. 롯데맨션과 청아빌라는 본건보다 오래되었거나 면적이 넓은 점을 고려하면, 본건의 감정가는 현재 시세를 반영하는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 심곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 서구청역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한정됩니다. (2025.8.26 ~ 2026.8.25) (단, 본건 취득이 국내 거주자일 경우 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 관련 규정을 확인해야 합니다.)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 처리 과정에 변동 사항이 있을 수 있습니다.

선순위 임차권: 등기부 상 을구 3번 주택임차권(하나리)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 실질적인 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

긍정적 요인:

* 인천2호선 서구청역 역세권으로 대중교통 이용이 편리함.

* 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었으며, 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 건물 외관 및 내부는 제시된 정보상 특별한 하자 사항이 언급되지 않음.

부정적 요인:

* 토지거래허가구역 지정 (외국인 취득 제한)

* HUG 인수조건 변경 관련 추가 확인 필요

* 오래된 건물 연식 (2002년 이전 등기부 기준)

1.7. 투자 포인트

본건은 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거용으로 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 임차인 관련 부담이 없고, 주변 시세 대비 감정가 수준을 고려하면, 향후 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

종합적인 고려 사항 및 시장 상황을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 71,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, HUG 조건)에 대한 추가 확인을 거쳐 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가: 71,000,000원

최근 유사 물건 거래 사례 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가는 65,000,000원에서 70,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권유합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 현장 조사를 통한 보다 상세한 정보를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.