나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503175 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3 더원씨티 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의1동, 3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "도원역" 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층, 지상13층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2016.04.07.) 외벽 : 타일붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503175 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 82-3, 더원씨티 5층 502호

토지면적: 14.73㎡ (약 4.45평)

건물면적: 59.71㎡ (약 18.07평)

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의1동, 3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "도원역" 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층, 지상 13층 건물 중 제5층 제502호로, 2016년 4월 7일에 사용승인되었습니다. 외벽은 타일 및 페인팅 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지 이용상태: 본건 토지는 인접 필지와 합필되어 주상용 건부지로 이용 중이며, 형상은 등고평탄한 사다리형입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경503175 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 본건은 을구 3번 주택임차권 등기가 말소 대상이며, 임차인 박유정 씨는 대항력이 없습니다. HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 해당 임차권 관련 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-18

확정일자: 2022-06-24

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주의사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있으나, 등기부등본 및 관련 권리 분석 결과, 현 시점에서 낙찰자가 인수할 권리나 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 시설: 본건이 위치한 숭의동 지역은 행정복지센터, 도원역 등 공공시설과 함께 주거, 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

혐오시설: 본건 주변 반경 내에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 통학 가능한 범위 내에 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련: "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 등기부상 해당 임차권은 말소 대상이며 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. HUG의 말소 동의 확약으로 인해 절차상의 특이사항은 존재하나, 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

임대관계 미상: 현장에서 임대 관계를 확인하지 못하여 공실 여부 및 임대수익 발생 시점에 대한 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 더원시티 오피스텔 경매 물건입니다. 도원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 감정가는 2억 원이나, 임차인의 대항력이 없고 말소기준권리인 HUG의 채권이 매각으로 소멸될 예정이므로 임차 보증금 2억 3천만 원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 권리상의 큰 부담은 없는 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 문구에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

도원역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 편의성.

건축년도가 비교적 신축(2016년)으로 건물 상태 양호 예상.

권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 투자 수익률 계산 가능.

숭의동 지역의 지속적인 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 200,000,000원입니다. 현장 조사를 통해 확인된 인근 오피스텔의 시세는 면적에 따라 대략 130,000,000원 ~ 170,000,000원 선으로 파악되었습니다. 감정가와 시세 사이의 차이를 고려하고, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.