나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503140 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 구성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2018.10.18.) -외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, -창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

이용상태 : 오피스텔로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호 1: 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) -기호 2~4: 준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503140 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-83 동부센트리움 5층502호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 만수서로29번길 31)

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

토지면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

건물면적: 45.29㎡ (약 13.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (등기부상 강제경매 채권자는 주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 구성되어 있어 주거 및 상업 복합 지역의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 동안산세무서장의 압류 (등기부 을구 4번)

강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (등기부 을구 5번, 사건번호 2026타경503140, 청구금액 180,000,000원)

주택임차권: 김대영 (HUG) (등기부 을구 5번, 권리금액 180,000,000원, 전입일자 2021-07-23, 확정일자 2021-07-05)

특이사항: 본건의 가장 큰 권리 분석 포인트는 "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 존재입니다. 등기부상 을구 5번 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있고, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 문구는 해당 임차권의 처리 여부가 복잡하며 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 주택도시보증공사가 경매 채권자이면서 대규모 임차권을 보유하고 있어, HUG의 인수조건 변경 내용이 권리관계에 결정적인 영향을 미칩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김대영): 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-23, 확정 2021-07-05, 배당신고 2023-08-23, 대항력 없음.

* 심성일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-21, 대항력 없음.

* 채리오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-21, 대항력 없음.

주의: 심성일, 채리오 임차인의 경우 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않아 금액이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

총 인수 보증금: 0원 (단, HUG 관련 임차권의 말소 여부에 따라 변동 가능성이 있습니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 준주거지역에 속해 있으며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지 이용: 본건이 속한 토지는 인접 필지와 등고평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함)에 해당됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위 일대에 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 인천동부초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2018년 10월 18일입니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건 변경 및 임차권: "HUG 인수조건 변경" 문구와 "선순위임차권"의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 주택도시보증공사가 경매 채권자이면서 180,000,000원의 임차권을 보유하고 있어, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 말소동의 확약서 제출에도 불구하고 소멸되지 않는다는 명시는 이러한 위험을 더욱 부각시킵니다.

보증금/차임 미상 임차인: 심성일, 채리오 임차인의 보증금 및 차임 정보가 없어 해당 임차인들과의 관계 설정에 불확실성이 존재합니다. 비록 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

등기부상 복잡한 권리관계: 압류, 강제경매, 임차권 등 다양한 권리들이 등기부에 설정되어 있어 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 오피스텔로, 인천동부초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

본 경매 물건의 핵심은 주택도시보증공사(HUG)와의 관계입니다. HUG가 채권자로서 경매를 진행하고 있으며, 동시에 180,000,000원의 대규모 임차권을 보유하고 있다는 점, 그리고 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 이 물건의 경매 절차가 일반적인 경우와는 상이함을 강력히 시사합니다.

등기부상 해당 임차권의 말소 여부가 불확실하며, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 따라서 HUG와의 명확한 협의 및 권리 관계 확정이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

초기 투자 비용 절감 가능성: 복잡한 권리 관계와 HUG 관련 특수성으로 인해 일반 경쟁자들이 입찰을 망설일 수 있어, 경쟁이 낮을 경우 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

우수한 입지: 초등학교와 근린생활시설이 인근에 위치하여 주거 환경 및 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

최신 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원

최근 매매 사례 (JSON 정보 분석):

* 2026년 1월 거래: 140,000,000원 (64.38㎡)

* 2026년 7월 거래: 142,500,000원 (64.38㎡)

상기 JSON 정보의 거래 면적(64.38㎡)과 본 물건의 건물 면적(45.29㎡)을 비교 시, 본 물건의 시장 가치는 JSON 상의 거래 금액을 기준으로 환산 시 약 99,000,000원 ~ 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

HUG 임차 보증금: 180,000,000원

종합 분석:

감정가는 182,000,000원이지만, JSON을 통해 파악된 최근 시세는 본 물건의 면적을 고려할 때 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다. 가장 큰 변수는 HUG 임차 보증금 180,000,000원의 인수 가능성입니다. 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 투자 비용은 입찰가에 180,000,000원을 더하게 되므로, 입찰가는 시장 가치보다 훨씬 낮게 산정되어야 합니다. "HUG 인수조건 변경" 및 "말소동의 확약서 제출"에도 불구하고 임차권이 소멸되지 않을 위험을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, HUG 임차권 인수 부담이 없다고 판단될 경우에도, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

(본 예상 입찰가는 HUG 임차권이 매각으로 소멸된다는 가정 하에, 시장 시세 및 감정가, 그리고 본건의 복잡한 권리관계를 종합적으로 고려한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 HUG와의 권리관계 및 인수 조건을 반드시 재확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.