나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503148 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-5 엘비스27 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 내 제9층 제903호(사용승인: 2016.01.22) 외벽: 세멘몰탈위 페인트및 화강석붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2025-05-02) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503148 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-5 엘비스27 9층903호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지면적: 9.48㎡ (약 2.87 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.69㎡ (약 18.06 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503148) (접수일자: 2026-04-21)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(권리자: 손홍현)

* 보증금: 198,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-27

* 확정일자: 2021-08-30

* 대항력: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 권리 사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(을구 1번 주택임차권, 말소 예정)

* 등기부 현황 요약:

- 집합건물 등기부상 을구 1번 주택임차권(손홍현)은 말소예정 권리임. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

- 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액: 198,800,000원

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 지역 특징: 본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

* 주변 환경: 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역임.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제903호 (사용승인일: 2016.01.22)

- 외벽: 세멘몰탈위 페인트 및 화강석 붙임 등 마감

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

- 창호: 샷시 창호

* 이용상태: 공부상 오피스텔로 등재되어 있음.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 화재탐지 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있음.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 각각 공도와 접함.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등에 해당하여 관련 법규 준수가 요구됨.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 주의 필요 (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 예상됨).

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본건은 인천 부평구 부평동에 위치한 엘비스27 오피스텔로, 건물 사용승인일이 비교적 최근(2016년)이며, 일반상업지역 내에 위치하여 입지적 강점을 가짐. 채권자는 주택도시보증공사이며, 강제경매로 진행 중임. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확한 물건임. 다만, HUG 인수조건 변경 및 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 시 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 안정적인 입지: 부평고등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됨.

* 최근 실거래가 반영: 최근 2년간 1억 8천만원 ~ 2억 1천 8백만원 범위에서 거래가 이루어져 시세 변동성을 파악할 수 있음.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 및 신규 시설 입주에 따른 시세 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

* 시세 분석:

- 최근 매매 사례: 2024년 5월 (10층) 2억 1,800만원, 2025년 4월 (7층) 1억 8,500만원, 2025년 6월 (7층) 1억 8,000만원

- 본건은 9층으로, 최근 거래 사례들을 고려할 때 1억 8,000만원 ~ 2억 1,000만원 범위에서 시세가 형성될 것으로 보임.

* 감정가 대비 고려사항: 감정가 2억 1,000만원은 최근 고가 거래 사례와 유사한 수준임.

* 제시 예상 입찰가: 인수 보증금이 없는 점, 권리관계의 명확성을 고려하여, 최근 하위 거래가와 중간층의 가치를 반영한 1억 9,500만원 을 예상 입찰가로 제시함. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.