나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503153 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제1층 제102호로서 외벽 : 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2024-06-17)(인천광역시 제2024-164호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018.7.1］<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

공부상에는 예다인빌리지 '1동'으로 표시되어 있으나 건물 외벽에는 '101'로 표식되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지 조건

3. 권리 분석

4. 주변 환경 및 생활 정보

5. 잠재적 리스크

6. 종합 의견

7. 투자 포인트

8. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경503153 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10 예다인빌리지 1동 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 81.13㎡ (약 24.5평)

토지지분: 81.1252㎡ (약 24.5평)

건물면적: 44.26㎡ (약 13.4평)

건물지분: 44.2556㎡ (약 13.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 157,000,000원

감정평가서상 위치 및 주위환경: 백학초등학교 남서측 인근 주택지대

감정평가서상 건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층건내 1층 102호

감정평가서상 이용상태: 다세대주택

감정평가서상 토지 형상 및 이용상태: 부정형 토지, 공동주택 건부지

건축물대장 요약:

- 총괄표제부: 예다인빌리지, 인천광역시 미추홀구 학익동 138-10번지, 공동주택, 대지면적 2726㎡, 건물 연면적 541.32㎡, 총 36세대, 주차 36대

- 표제부: 예다인빌리지 1동, 철근콘크리트구조, 4층/1층, 2016년 8월 8일 사용승인

- 전유부: 1동 102호, 1층, 인천광역시 미추홀구 매소홀로438번길 38-13 (학익동)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택 및 단독주택, 아파트 등으로 형성된 주택지대임.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

자연녹지지역(2024-06-17)(인천광역시 제2024-164호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018.7.1］), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

3. 권리 분석

3.1. 말소기준 권리

인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경503153) 등기부채권 총액: 142,000,000원

등기부상 강제경매 개시일: 2026-04-21 (을구 4번 권리자: 주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(안효주)

보증금: 152,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-12-04

확정일자: 2018-12-04

배당신고일자: 2024-12-30

대항력: 없음 (등기상 말소 예정 권리)

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인한 인수 부담 없을 것으로 예상됨.

- 임차인: 장지훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-10-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음 (본 보고서 제공 정보 기준)

비고: 전입일자(2025-10-24)가 말소기준권리(2026-04-21)보다 선순위로 기재되어 있어, 해당 정보의 정확성 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 및 권리분석 결과 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질적 인수 부담은 없을 것으로 보임)

4. 주변 환경 및 생활 정보

4.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제1층 제102호로서 외벽은 스톤코트 등 마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시 창호임.

4.2. 설비 및 이용 현황

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중임.

4.3. 주변 시세 분석

주변 다세대주택의 최근 매매 정보는 다음과 같음.

- 광림빌라(306-128, 1997년식, 35.86㎡): 2026년 5월 9일 40,000,000원 (1㎡당 약 1,115,500원)

- 촌마을빌라B동(679-4, 1995년식, 54.85㎡): 2026년 5월 4일 90,000,000원 (1㎡당 약 1,640,000원)

- 부흥빌라트B동(710-4, 2002년식, 41.06㎡): 2026년 5월 27일 66,500,000원 (1㎡당 약 1,620,000원)

본건(44.26㎡)의 경우, 주변 거래 사례를 볼 때 1㎡당 약 110만원~160만원 수준의 가격 형성이 가능함을 시사함. 그러나 본건의 감정가는 157,000,000원으로, 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됨.

4.4. 주변 시설 (생활 편의 및 혐오 시설)

본건은 백학초등학교 남서측 인근 주택가에 위치하여 교육 및 주거 환경은 양호함. 주변에 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 불확실성

- 임차인 장지훈의 대항력 유무: 제공된 정보에 따르면 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 전입일자(2025-10-24)가 말소기준권리(2026-04-21)보다 늦어 대항력의 효력이 없을 가능성이 높음. 해당 정보의 오류 가능성이 있으며, 사실관계 확인이 필수적임. 만일 대항력이 인정될 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

- HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용: HUG와의 특별한 인수 조건 변경 내용이 명확히 공개되지 않아, 입찰 전 해당 조건에 대한 정확한 파악이 필요함.

5.2. 공부와 현황 불일치

공부상에는 예다인빌리지 '1동'으로 표시되어 있으나, 건물 외벽에는 '101'로 표식되어 있어 혼동의 여지가 있음. 이는 경매 절차 및 명도 과정에서 큰 문제는 되지 않을 수 있으나, 현장 확인 시 유의가 필요함.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한

자연녹지지역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 접근성이 양호한 편임. 하지만 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 격차가 존재하며, 임차인 관련 권리관계에 대한 정보 오류 가능성, HUG 인수조건 변경의 불확실성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 따라서 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건임.

7. 투자 포인트

- 양호한 입지 조건: 학익동 주택가에 위치하며, 백학초등학교와 인접하여 생활 환경이 비교적 안정적임.

- 대지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 넓어 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있음.

- HUG 관련 채권: 채권자인 HUG의 적극적인 경매 진행으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있음 (단, 인수조건 변경 내용 확인 필요).

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원이지만, 주변 시세, 권리관계의 복잡성 및 불확실성, HUG 인수조건 변경 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

임차인 장지훈의 경우 보증금이 0원이지만 대항력 유무에 대한 정보 불일치는 명도 부담으로 작용할 수 있음. HUG 관련 권리의 최종 정리 여부를 확인하는 것이 중요함.

최근 실거래가와 감정가의 괴리를 감안하여, 보수적으로 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적임.

- 감정가: 157,000,000원

- 보수적 접근 범위: 감정가의 60% ~ 70% (약 94,200,000원 ~ 109,900,000원)

종합적인 리스크와 시장 상황을 고려하여, 105,000,000원 수준의 입찰가를 제안함. 이는 감정가의 약 67% 수준임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.