나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503134 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 48-1 정다운파크빌 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "주안역" 동측 근거리에 위치하는 구분건물(정다운파크빌 2층 206호)로서, 인근은 각종 공동주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 근거리에 지하철역 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 206호로서, (사용승인일 : 2016.05.16) 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등,

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 위생설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 5필 일단의 세장형 토지로서 현황 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13)가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 기호(2) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 기호(3) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 기호(4) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18)가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 기호(5) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13)가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 교통

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "주안역"에서 동측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

인근은 각종 공동주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2016-05-23

* 소유권이전: 2016-12-29, 2017-05-12, 2021-03-08 (매매)

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-14) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-09-13)

* 주택임차권: 윤보람 (2025-02-24)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-20)

* 압류: 수원시 (2026-08-04)

총 등기부채권액은 2,245,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 매각 절차를 통해 말소기준권리인 안산세무서장의 압류(2022-04-14)보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 을구 5번 주택임차권(윤보람)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤보람)

* 보증금: 174,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-10

* 확정일자: 2021-01-20

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출.

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 권리분석 요약

전반적인 권리분석 결과, 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 주안역 인근의 일반상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달한 지역입니다. 오피스텔로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 지하철역과의 접근성이 좋아 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 주안역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 인접.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 주거용 건물이 혼재하는 지역으로, 주거 편의성이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 한하여 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수자에게는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 반복적으로 언급되어 있으며, 이는 HUG와의 채권/채무 관계 또는 인수 조건에 일부 변동 사항이 있었음을 시사합니다. 다만, 임차권 소멸 동의가 제출된 것으로 보아 낙찰자에게 미치는 직접적인 위험은 제한적입니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권총액이 22억 4천 5백만원으로 감정가 1억 4천 5백만원에 비해 매우 높아, 경매의 근본 원인이 되는 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1, 2호선 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물 연면적 62.90㎡(약 19.03평) 기준, 감정가는 1억 4천 5백만원입니다. 권리분석 상 인수 부담이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 말소 동의로 인해 임차인 관련 리스크도 해소된 상태입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 주안역을 중심으로 한 교통 요지.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석.

* HUG 관련 리스크 해소: 임차인의 대항력 없음 및 HUG의 소멸 동의로 낙찰 후 명도 용이.

* 향후 개발 가능성: 주안역 일대의 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 동일 건물(정다운파크빌)의 전용면적 62.9㎡는 2026년 7월 133,000,000원에, 2025년 2월 138,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 145,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다. 임차인 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점, 그리고 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때, 최근 최고가 거래 금액과 감정가 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

현 시세 및 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여, 140,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.