나이스옥션 법원경매 인천 2026타경355 [1] 인천광역시 남구 주안동 858-2 소암빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하는 "소암빌라" 2층 203호로서, 주변은 아파트, 중·소 규모의 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 일반주택가 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 203호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, '다세대주택'의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(저촉), 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의 주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서 상 소재지가 "남구 주안동 858-2, 860-18번지'로 등재되어 있으나, 행정구역 명칭 변경 및 합병말소로 인해 현재 소재지는 '미추홀구 주안동 858-2번지' 인바, 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

-토지에 별도등기 있으나 효력 불분명(토지의 근저당권자인 주식회사 국민은행의 청구채권이 없다는 채권계산서가 26.5.27. 제출됨)
-본건 건물은 등기사항전부증명서상 "남구 주안동 858-2, 860-18"이나 현황은 "미추홀구 주안동 858-2"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경355 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 858-2 소암빌라 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원 (칠천이백만원)

토지면적: 13.75㎡ (약 4.16평)

토지지분: 13.75㎡ (약 4.16평)

건물면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

건물지분: 39.83㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOO

특이사항: 주거환경개선지구, 별도등기

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치

"소암빌라" 2층 203호

주변은 아파트, 중·소 규모의 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 일반주택가 지대

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반 교통 사정은 양호함

인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(저촉)

가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)

과밀억제권역

토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자료상 명시적인 기재 없음)

인수 보증금: 0원

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2015.05.07.)

전체 등록된 채권 총액: 100,639,202원

임차인 현황

임차인: 이

보증금: 24,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-26

확정일자: 2022-10-27

배당신고일자: 2026-06-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매 후 소멸될 권리에 해당함.

등기부요약

소유권이전 (1997.06.17, 2015.05.07)

우리은행 근저당권 (2015.05.07, 말소기준권리)

논산세무서 압류 (2023.09.26, 말소)

논산시 압류 (2023.12.05, 말소)

토스뱅크 가압류 (2024.09.13, 말소)

제이비우리캐피탈 가압류 (2025.02.25, 말소)

원주세무서 압류 (2026.02.05, 말소)

우리은행 임의경매개시결정 (2026.04.21, 말소)

모든 후순위 권리 및 채권은 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음

주변에 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리함

일반적인 주택가 상권으로, 소규모 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 판단됨

주변에서 유해하거나 혐오 시설은 발견되지 않았음

1.4. 생활정보

건물 정보

건물명: 소암빌라

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 203호 (건축년도: 1996년)

총 세대수: 16세대

이용상태: '다세대주택'으로 이용 중임.

내부 설비

상·하수도설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

주변 시설

주안3동행정복지센터 인근에 위치

인근에 인천지하철 2호선 주안역 및 시민공원역이 있어 대중교통 이용이 편리함

1.5. 잠재적 리스크

토지 별도등기 효력 불분명

토지에 별도등기가 존재하나 그 효력이 불분명함

다만, 해당 토지의 근저당권자인 주식회사 국민은행에서 청구 채권이 없다는 채권계산서가 26.05.27. 제출되어 효력 소멸 가능성이 있음

불확실한 효력에 대한 추가 확인 필요.

소재지 지번 상이

건물 등기사항전부증명서상 소재지는 "남구 주안동 858-2, 860-18"이나, 현황은 "미추홀구 주안동 858-2"임

이는 행정구역 명칭 변경 및 지번 합병 말소로 인한 것으로, 경매 진행 시 참고 바람.

토지거래 계약 허가구역

본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에게 거래 제한이 있을 수 있음.

주거환경개선지구

사업 완료(2006.12.31)된 주거환경개선지구에 해당하여 향후 개발 계획 등에 따른 영향을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 시세가 높게 형성된 것으로 판단되어 시세 차익 가능성이 있음.

권리관계가 비교적 명확하여 인수할 권리가 적다는 장점이 있음.

다만, 토지에 존재하는 별도등기의 효력이 불분명하고, 행정구역 및 지번 상이 문제가 잠재적 리스크로 존재함.

주거환경개선지구 지정 및 토지거래 허가구역 지정 기간 종료 시점 등도 고려해야 할 사항임.

현장 조사 및 관련 서류 확인을 통한 정확한 가치 평가가 권장됨.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 확보 유리.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸되어 안전한 권리 취득 가능.

안정적인 주거 지역: 주변이 주택가로 구성되어 있어 꾸준한 수요 기대.

입지 조건: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 교통 요지

1.8. 예상 입찰가

감정가: 72,000,000원

주변 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 8,200만원 ~ 9,000만원 선에서 거래되었음.

본건의 전용면적(39.83㎡)과 2층이라는 점, 그리고 토지 별도등기 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 7,200만원은 시세 대비 낮게 평가된 것으로 보임.

보수적인 접근으로 잠재적 리스크를 감안하여 7,800만원 을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.