나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61056 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-26 126동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 설문동 소재 "북고양설문TG" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소형공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2015.01.07) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 완경사지이며 사다리형의 토지로서, 다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 소유자와 집합건축물대장상 소유자가 상이함. 본건 현장조사시 확인한 호별배치와 건물에 표기된 호별배치가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61056 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-26 126동 1층102호 (도로명주소: 경기도 파주시 고봉로 755-29)

* 건물명: 갤러리하우스

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 178,000,000원

* 토지면적: 76.76㎡ (약 23.22평)

* 토지 지분: 76.76㎡ (약 23.22평)

* 건물면적: 67.35㎡ (약 20.37평)

* 건물 지분: 67.35㎡ (약 20.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 파주시산림조합 (근저당권자 겸 임의경매 신청인)

* 사용승인일: 2015년 01월 07일

* 총 층수: 4층 (본건 1층)

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소형 공장 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 완경사지이며 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 05월 15일 접수된 파주시산림조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강지은

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 01월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 조사되었으며, 대항력 또한 없어 경매로 인한 낙찰자 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 파주시 상지석동 일대의 다세대주택 시세는 신축급의 경우 전용면적 60㎡대 기준으로 2억 7천만원 이상에서 거래되고 있습니다.

* 해가온 101동 (2019년식, 61.45㎡): 2026년 7월 15일, 27,400만원 거래

* 바흐더힐 101동 (2023년식, 67.31㎡): 2026년 7월 1일, 27,700만원 거래

* 본건은 2015년식으로 연식이 8년 내외로 신축급에 비해 연식이 있으나, 전용면적 67.35㎡로 유사한 규모입니다.

* 감정가 178,000,000원은 최근 실거래가 대비 현저히 낮은 수준으로, 시세보다 저평가된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 갤러리하우스 101동 (2014년식, 41.2㎡)의 5,200만원 거래 건은 면적 및 가격 면에서 이례적인 사례로, 본 물건의 시세 분석에는 참고하지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건은 "북고양설문TG" 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 소유자와 집합건축물대장상 소유자가 상이하며, 현장 조사 시 확인한 호별 배치와 건물에 표기된 호별 배치가 상이한 점은 향후 행정 처리 과정에서 번거로움이나 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 본 건은 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 등기부상 채무 총액(198,977,000원)이 감정가(178,000,000원)보다 높아, 경쟁 입찰이 치열할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 상지석동에 소재한 갤러리하우스 126동 1층 102호 다세대주택입니다. 2015년 건축되어 연식이 약 11년가량 되었으며, 전용면적 67.35㎡(약 20.37평)와 토지 지분 76.76㎡(약 23.22평)를 포함하고 있습니다. 감정가는 178,000,000원이나, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가 2억 7천만원 이상임을 감안할 때, 본 건은 시세 대비 저평가된 매물로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리 및 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부와의 차이 및 토지이용계획상의 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 약 1억원 가량 낮아 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 적절한 면적과 토지 지분: 다세대주택으로서 적절한 전용면적과 함께 넓은 토지 지분을 보유하고 있어 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 파주시 개발 잠재력: 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 진행 중인 파주시의 입지적 장점을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 178,000,000원입니다.

* 주변 유사 신축 다세대주택의 시세가 270,000,000원 이상임을 고려할 때, 본 건은 2015년식임을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 최근 거래된 2019년식(61.45㎡) 274,000,000원, 2023년식(67.31㎡) 277,000,000원의 시세를 기준으로, 연식 차이(약 4~8년)를 반영하여 현재 시세는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가가 시세보다 현저히 낮으므로, 경쟁 입찰 시 시세 반영이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.