나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61027 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 594-5 지디에스하이빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재‘내유1동마을회관’서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방 설비, 소화설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로와 등고평탄한 유사사다리형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61027 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 594-5 지디에스하이빌 4층 401호

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 144,000,000 원

* 토지면적: 52.85㎡ (약 15.99평)

* 건물면적: 56.67㎡ (약 17.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 청산을위한형식적경매

* 채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축년도: 2011년 (준공: 2012.02.22)

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ‘내유1동마을회관’ 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주위는 다세대주택 및 이를 지원하는 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본 건까지 직접 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용: 대상 토지는 인접도로와 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 대상 토지는 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 20일 접수된 임의경매 개시결정 등기(망 박민우의)이며, 이 권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

*임차인: 옹

*보증금: 0 원

*차임: 0 원

*전입일자: 2023-06-27

*대항력: 있음

*특이사항: 해당 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이와 관련하여 명도 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. (임대관계 미상)

* 인수 보증금 합계: 0 원

1.3. 상권분석

* 현황: 본 건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 특징: 인근에 '내유1동마을회관'이 있으며, 주거 기능을 지원하는 상업시설들이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거편의: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 주거지대에 필수적인 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 기타: 주위 환경은 보통이며, 직접적인 편의시설 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 0원으로 신고된 점은 특이사항입니다. 명도 과정에서 법적 절차 또는 별도의 합의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부 제한), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인/대상용도) 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 관련: 건축물 표제부 및 전유부 상 특이사항은 없으나, 실제 건물 상태는 별도 점검이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 장점: 비교적 최근에 건축된 건물(2011년 준공)이며, 면적이 넓어 활용도가 높습니다. 형식적 경매로 권리관계가 단순화될 가능성이 있습니다.

* 단점: 대항력 있는 임차인의 존재 및 보증금 0원 신고, 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항 등이 잠재적 리스크 요인입니다.

* 총평: 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시, 임차인 문제 해결 및 규제 사항을 고려한 후 투자 가치를 판단할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시장 대비 가격: 감정가가 1억 4,400만 원이나, 주변 유사 면적/연식 다세대 주택의 최근 매매가가 약 1억 700만 원 ~ 1억 2,500만 원 선에서 형성되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다. (다만, 본 건은 더 넓은 면적을 가지고 있음)

* 임차인 명도 가능성: 보증금이 0원이므로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수할 수 없으며, 대항력만 주장할 경우 명도 소송 등 절차가 필요할 수 있습니다. 이 부분은 명확한 법적 검토가 필요합니다.

* 잠재적 개발/이용: 계획관리지역 등으로 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 고려할 수 있으나, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본건 건물 면적(56.67㎡, 약 17.14평)과 유사한 조건의 주변 다세대주택 시세는 약 1억 3,300만 원 ~ 1억 5,700만 원 범위로 추정됩니다. (참고: 2017년식 45.37㎡ 약 1억 700만 원, 2013년식 45.19㎡ 약 1억 2,500만 원)

* 감정가 대비: 감정가 144,000,000 원 대비 약 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 125,000,000 원

* 산정 근거: 위의 시세 분석, 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 위험(명도 관련)을 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 임차인 명도 관련 추가 정보를 바탕으로 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.